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'토지임대부 주택' 개인 간 거래 드디어 가능해진다

반 값 아파트.. 토지임대부 분양주택 앞으로 개인에게 팔 수 있다. 토지임대부 주택은 분양가를 구성하는 토지비와 건축비 중 토지를 공공이 소유하고 건축비만 분양가에 산정하면서 기존 분양 아파트 대비 낮은 시세로 공급되는 주택이다. 국토교통부는 토지임대부 주택의 개인간 거래를 금지했던 주택법을 개정한 시행령·시행규칙을 지난 5일부터 이달 15일까지 입법 예고한다. 이번 개정으로 토지임대부 분양주택 수분양자는 거주의무기간 5년, 전매제한기간 10년이 지나면 개인 간 자유롭게 거래할 수 있게 된다. 기존 토지임대부 분양주택의 수분양자는 개인 간 거래가 불가능하고 매입비용(입주금+은행 1년 만기 정기예금 평균 이자율 적용 이자)으로 공공 환매만 가능했다. 높은 경쟁률을 뚫고 분양을 받는다 해도 아파트 값 상승에 따른 시세차익은 커녕 자유롭게 주택을 처분하기도 어려운 구조였다. 전매제한 기간 내인 10년 내 환매할 경우 시세차익 70% 인정 전매제한기간 중 공공환매를 신청하는 경우 거주의무기간 경과 전에 매입비용으로 환매 된다. 거주의무기간이 경과하고 전매제한 기간 내 환매 시 입주금에 시세차익 70%를 더한 금액이 인정 된다. 시세차익은 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률’에 따라 감정평가액에서 입주금을 제외한 금액으로 정한다. 토지임대부 분양주택은 시세의 절반 수준으로 분양되는 만큼 분양자가 적잖은 시세 차익을 기대할 수 있는데, 해당 주택을 분양받은 사람이 보다 나은 환경을 갖춘 주택을 얻을 수 있는 발판을 삼도록 면밀한 규정이 담겼다. 전매제한기간 중 매도하려면 ‘전매행위 동의신청서’를 작성해 LH의 동의를 얻어 한다. LH는 신청 접수한 날로부터 14일 이내 처리 여부를 통보하기로 했다. 투자 목적 수요 토지임대부 분양주택 사전 차단 개정안은 토지임대부 분양주택 거주의무가 신설 됐다. 5년의 기간을 정했는데, 분양가상한제 적용 주택에 대해 주변 시세에 따라 최대 5년의 의무 거주 기간을 적용한 점을 고려 했다. 환매한 주택, 취득금액에 등기비용 등 제반비용을 더한 최소금액 이하로 무주택자에게 재공급 재 공급 받은 사람은 잔여 거주의무기간과 전매제한 기간을 채워야 하도록 했고, 해당 요건을 충족하면 자유롭게 거래할 수 있다.또한 정부는 토지임대부 분양주택을 분양받은 사람이 내야할 토지임대료를 선납할 경우 이자만큼 할인해주기로 했다. 이때 이자율은 은행의 3년 만기 정기예금 평균 이자율 이상을 적용한다. 이번 법 개정을 통해 토지임대부 주택을 공급하는 공공기관은 한 층 넓어진 수요로 해당 사업에 힘이 붙을 것으로 기대하고 있다.

재개발 노후도 요건 완화 등 「주택공급 확대방안」 개정 예고, 알아야 할 주요 사항은?

국토교통부는 ｢주택공급 확대 및 건설경기 보완방안(1.10)｣ 후속으로, 위축된 주택공급을 정상화하고 다양한 유형의 주택공급을 활성화하기 위한 11개 법령․행정규칙을 1월 31일부터 입법‧행정예고한다. 이번 개정을 통해 재개발‧소규모 정비사업의 노후도 요건 등 규제가 완화되면서 주민이 자유롭게 사업을 추진할 기회가 늘어나 도심 내 주택공급이 활성화되는데 큰 도움이 될 전망이다. 정비사업 규제개선, 재개발 노후도 요건 완화 현재 재개발 사업은 노후도 요건을 2/3 이상 충족해야 하고, 입안 요건 미부합 지역은 입안 대상지 면적의 10%까지만 편입을 허용하는 한편, 주거환경개선·재개발 사업에서 공유토지의 경우 공유자 전체가 동의해야 토지에 대한 동의를 인정하고 있어 사업추진에 어려움이 있었다. 따라서 이번 개정을 통해 재개발 노후도 요건을 60%(재정비촉진지구는 50%)로 완화하고, 입안 요건 미부합 지역도 입안 대상지 면적의 20%까지 포함시킨다. 또한, 주거환경정비·재개발 사업에서 공유토지의 경우 공유자 4분의 3 동의로도 공유토지에 대한 동의를 인정할 수 있도록 개선한다. 도시형생활주택 방 제한 폐지 도시형생활주택 중 소형주택(전용면적 60m² 이하)은 방 설치가 제한되어, 청년층이 선호하는 다양한 유형의 주택공급에 한계가 있었다. 현재 전용면적 30m² 미만인 경우 원룸형으로만 구성하고, 30m² 이상 60m² 이하인 경우 전체 세대의 절반 이하까지만 침실 3개까지 설치할 수 있도록 하고, 나머지 절반은 원룸형으로 구성해야만 하는 상황이다. 이번 개정을 통해 도시형생활주택 중 소형주택에 대한 방 설치 제한 규제를 폐지하여, 전용면적에 관계 없이 다양한 공간구성을 허용한다. 전용면적 30m² 미만이어도 주방과 거실을 분리하는 1.5룸이나 투룸으로 구성할 수 있도록 하고, 60m² 이하인 모든 세대에 방을 설치하는 것 등이 가능해진다. 오피스텔 발코니 설치 허용 지금까지 오피스텔은 내·외부의 완충공간인 발코니 설치가 금지되어 청년층이 원하는 주거여건을 조성하는데 한계가 있었다. 이번 개정을 통해 그간 오피스텔에 발코니 설치를 금지하였던 규제를 폐지하여, 발코니 설치를 허용한다. 이를 통해 주거용 오피스텔의 주거 여건이 보다 쾌적해짐에 따라 수요도 증가하게 되어 공급이 촉진될 것으로 보인다.

「교통 분야 3대 혁신 전략」 출퇴근 30분 시대, 교통격차 해소에 134조원 투입

교통은 의(衣)·식(食)·주(住)만큼 중요한 서민의 핵심 생활 요소다. 교통비는 가계소비지출에서 상당한 비중을 차지하고 있으며, 대중교통은 하루에만 전 국민의 약 1/5이 이용 중이다. 직장인은 출퇴근에 평균 2시간을 할애하며, 특히 수도권은 다른 지역에 비해 출퇴근이 길다. 또한, 교통은 경제·산업 지형 및 국토·도시 공간 구조를 변화시키며 국가 경쟁력에도 지대한 영향을 미친다. 따라서 정부는 출퇴근 교통 문제, 교통 서비스의 지역격차 등 민생 어려움을 해결하고 출퇴근 30분 시대를 위해 「교통 분야 3대 혁신 전략」 수립을 추진할 전망이다.전략•속도 혁신, 전국 GTX 시대 GTX-A 노선은 수서~동탄 구간 개통(´24.3)을 시작으로 ´28년 전 구간이 완전히 개통된다. 마찬가지로 B노선은 ´30년, C노선은 ´28년 개통 예정이다. 최근에는 더 나아가 A·B·C 노선 연장, GTX-D·E·F 신설 등 2기 GTX 추진안이 본격적으로 논의되고 있다. A·B·C 노선 연장은 지자체가 먼저 비용을 부담하고 후에 예비타당성조사 등을 진행하는 방식으로 진행한다. 지자체 부담 합의 시 현 정부 임기 내로 착공할 수 있다. 또한, GTX-D·E·F 신설 노선은 5차 국가 철도망 계획에 전체 노선을 함께 반영하고, 속도감 있는 사업을 위해 구간별 개통을 추진한다. 1단계 구간은 ´35년 개통 목표로 현 정부 임기 내 동시 예타 통과 추진 중이다. 신속한 추진을 위해 예타 신청과 함께 민간 제안 절차도 병행한다. 전략•주거 환경 혁신, 신도시 광역교통 개선 정부는 신도시 광역교통 개선으로 편리하고 쾌적한 출퇴근 교통 환경을 조성할 계획이다. 광역버스 도입확대, 전용차로 도입 등 권역별 교통 여건을 고려한 맞춤형 대책 패키지를 추진할 예정이다. 특히 중요한 부분은 수도권의 동부·북부·서부·남부 등 4대 권역에 광역교통 투자를 집중적으로 한다는 점이다. 동부권은 남양주 왕숙, 하남 교산 등에 4조원, 북부권은 고양 창릉, 양주 신도시에 1.8조원, 서부권은 인천 계양, 부천 대장 등에 약 1조원, 남부권은 시흥 거모, 평택 고덕 등에 약 0.6조원을 투자해 광역교통시설 완공 시기를 단축할 계획이다. 그 밖에도 2층 전기버스 출퇴근 시간 중심 배차, 좌석 예약제, 급행노선, BRT 확대, 광역 DRT 등 교통의 질을 높이기 위한 다양한 시스템을 도입할 예정이다. 전략•공간 혁신, 철도·도로 지하화 철도·도로 지하화의 기본 방향은 지상 철도를 지하에 새로 건설하고, 철도 부지 및 인접 지역 등 상부 공간을 개발하여 건설비용을 충당하는 것이다. 빠른 시일 내 전국 대상으로 지하화 노선·구간, 상부 개발 구상, 철도 네트워크 재구조화 등을 담은 종합계획 수립에 착수할 전망이다. 6대 특·광역시와 일부 지역을 대상으로 사업성 및 균형 발전 등을 종합적으로 고려하여 대상 노선을 선정할 예정이다. 또한, 상부 개발을 통해 역세권을 고밀·복합으로 개발하여 핵심 거점으로 조성하고, 선로 주변 노후·저밀 지역은 철도부지와 함께 통합해서 재정비한다. 추가로 지하화 노선과 타 노선간 최적 연계 방안을 담은 도심 철도 지하망 구상 및 지하 통합역사 마스터플랜에 착수하여 철도 재구조화에 착수할 것이다. 21세기 도시 공간에 대한 분석을 통해 시·종착역 재배치, 노선별 기능·용량 조정, 신규 허브 역사 조성 등 철도망 재편을 검토한다.

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한동훈 “국회, 세종시로 완전 이전”··· 서울 개발 신호탄 될까

한동훈 국민의힘 비상대책위원장은 27일 국회를 세종시로 완전히 이전하고 여의도 주변의 개발 제한을 풀겠다고 밝혔다. 국회를 세종시로··· 서울 개발 신호탄 국민의힘 한 비대위원장은 3월 27일 오전 서울 여의도 중앙당사에서 현안 관련 기자회견을 열고 “국회의 완전한 세종시 이전으로 여의도 정치를 종식하고 국회의사당을 서울에 새로운 랜드마크로 시민들께 돌려드리고 여의도와 그 주변의 개발 제한을 풀어서 서울의 개발을 적극적으로 추진하겠다”고 밝혔다. 한 위원장은 “국민의힘은 분절된 국회가 아닌 완전히 국회를 이전해서 세종을 정치 행정의 수도로 완성하고 기존의 국회 공간을 문화·금융의 중심으로 바꿔서 동료 시민들께 돌려드릴 것을 약속한다”고 강조했다. 세종시, 워싱턴 DC처럼 진정한 정치 행정 수도로··· 세종시 국회 이전 공약은 국토균형발전, 서울 개발, 그리고 행정효율성 등 세가지 효과를 모두 노린 것으로 해석된다. 이미 세종에는 국회 부지가 다 준비돼 있고 공사도 예정 되어있는 상태이다. 이번 총선을 세종시 국회 이전에 대한 여론을 모으는 계기로 확실히 삼아 국회 이전을 추진할 것으로 보인다. 여의도 국회의사당, 새로운 랜드마크로 거듭나 오세훈 서울 시장은 국회의사당의 세종 이전 계획에 대해 긍정적인 입장을 내비쳤다. 국회를 세종시로 완전 이전해 부지를 활용할 경우 “대한민국 최고의 생태녹지공원으로 최적지”라며 “의사당 담장을 허물고 시민 누구나 접근이 편리한 생태녹지공원을 만들겠다”고 말했다. 국회의사당에는 이미 조성된 녹지가 풍부하게 있으며, 해당 녹지 면적을 더 늘리면 대한민국 최고의 녹지생태공원으로서 최적지가 될 가능성이 농후하다. 오 시장은 “이곳을 잘 가꾸고 활용해 여의도 주민뿐만 아니라 서울 시민이 찾아오는 ´성지´와 같은 곳으로 만들 수 있을 것”이라며 “미국 워싱턴DC의 내셔널몰, 싱가포르의 보타닉가든 같은 곳을 떠올려보면 된다”고 설명했다. 여의도 자연스럽게 고도제한 풀려... 아시아 핀테크 중심지로 성장시킨다 한 위원장은 “국회를 세종시로 완전히 옮겨고 규제를 모두 풀어서 재개발을 통한 금융 인프라를 구축하겠다”고 밝혔다. 이어 “여의도뿐만 아니라 마포, 영등포, 동작, 양천, 용산 등도 불필요한 규제를 과감히 풀어서 함께 적극적으로 개발할 것”이라며 “여의도는 영국, 싱가폴, 홍콩과 당당히 경쟁하는 글로벌 금융 중심지가 될 수 있다고 생각한다”라고 강조했다. 서여의도는 국회의 반대로 반세기 동안 75m 고도제한에 묶여있었다. 국회 세종시 이전이 완료되면 자연스럽게 서여의도의 고도제한이 풀리게 되며, 이를 통해 여의도를 아시아의 금융 허브로 만들겠다는 서울시의 비전이 현실이 될 바탕이 마련되는 것이다. 서울시는 금융산업의 핵심 서비스로 부상한 핀테크 산업 육성과 생테계 조성에 총력을 쏟고 있다. 그리고 핀테크 산업의 중심지는 바로 여의도가 될 전망이다. ▲ 싱가포르의 보타닉가든▲ 미국 워싱턴DC의 내셔널몰

미국 주택 중개수수료 관행 드디어 바뀐다 미국 주택 중개수수료 관행 드디어 바뀐다

계 최고 수준이다, 이번 뉴욕타임스(3/15)에 따르면, 수십년간 주택 매매를 통제해온 전미부동산중개인협회(NAR)가 4억 1800만달러(약 5500억원)의 손해배상금을 지불하고 수수료에 대한 규정을 폐지하기로 합의했다. 이와 함께 주택 매도자가 매물을 등록할 때 매수인 측 중개 수수료를 사전 고지 및 부담하는 업계 관행도 폐지하기로 했다. 미국 부동산 중개 수수료는 6%로 세계 최고 수준이다, 이번 뉴욕타임스(3/15)에 따르면, 수십년간 주택 매매를 통제해온 전미부동산중개인협회(NAR)가 4억 1800만달러(약 5500억원)의 손해배상금을 지불하고 수수료에 대한 규정을 폐지하기로 합의했다. 이와 함께 주택 매도자가 매물을 등록할 때 매수인 측 중개 수수료를 사전 고지 및 부담하는 업계 관행도 폐지하기로 했다. 미국 매년 약 1,000억달러(한화 133조 2100억원)의 부동산 수수료 지불 미국의 부동산 중개인은 세계에서 가장 높은 수준의 수수료를 받는 것으로 알려져 있다. 미국에서 100만달러(약 13억 3260만원)정도의 주택을 판매하려면, 부 동산 수수료로 6만달 러에 해당하는 약 8천 만 원을 지불해야 했다. 이 중 4천만 원은 중개업자, 나머지 4천 만 원은 구매자를 데려오는 중개인에게 내야 했지만 이제 그 부담이 크게 줄어들게 되었다. 이번 합의는 지난해 10월 미주리주 연방 법원 배심원단이 높은 중개 수수료 유지를 목적으로 담합한 NAR과 대형 부동산 중개업체들에 주택 매도인 50만명에게 18억달러(약 2조 4,000억원)를 배상하라는 평결을 내린 지 약 4개월 만에 나왔 다. 연방법원이 이번 합의를 승인하면 변경된 규정은 오는 7월부터 적용될 예정 이다. 1908년에 설립된 NAR은 10억 달 러가 넘는 자산과 회원 130만명, 그리고 정치인들에게 로비로 수백만 달러를 쏟아붓는 위원회를 운영하고 있다. 중개수수료 사전 고지 업계 관행 철회 미국 부동산 업계에서는 통상 집값의 2~3%에 달하 는 매수인 측 중개 수수료를 매도 자가 미리 정해 사전에 고지하는 방식이 었다. 매수인이 중개수수료를 낮추려고 협상하지 못하다 보니 높은 수수료 관행 이 부당하게 유지되어 왔다는 것이다. 주택 매수자 중개사와 수수료율 협상 새로 수정된 규정에서 주택 매수인은 자신의 중개사와 직접 수수료 를 협상할 수 있게 된 다. 매수자가 더 저렴한 수수료를 제공하는 중개업 자를 물색하는 과정에서 부동산 업계에 수수료 인하 경쟁이 촉발될 것으 로 전문가들은 기대한다. 미국 주택 전문가들은 이번 합의로 100년 만에 미국 주택시장에 가장 큰 충격을 촉발할 수 있다고 평가하고 있다. 위슨콘 신대 사회학과 교수 막스 베스브리스는 미국인들이 주택을 구매, 검색, 판매 하 는 방식에 있어서 근본적인 변화가 될 것 이라며, 뉴딜 시대 규제가 시행 된 이후 주택시장에 가장 큰 변화 중 하나일 것이 라고 말했다.

국토부, PF위기 코앞, 수분양자·협력업체 애로신고센터 운영 대대적 구조조정 시점은 4월?

지난 22일 국토교통부는 구조조정을 진행하는 건설사, 수분양자의 협럭업체 지원을 위해 유관기간에 애로신고센터를 운영한다고 밝혔다. 태영건설의 주채권은행인 산업은행이 채권단 결의를 접수한 결과 동의율 96.1%로 워크아웃 개시를 결의 했다고 알린 10일이 경과한 날이다. 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 불안으로 구조조정을 진행하는 건설사가 증가함에 따라 공사 차질로 인한 입주 지연, 하도급 대금 체불 등의 피해가 일어나는 것을 줄이기 위한 조치다. 피해 신고가 접수 될 경우, 소관 기관뿐 아니라 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처간 협력체계를 기반으로 사업 정상화, 금융지원 등을 최대한 지원할 계획이다. 세부적으로 HUG(주택도시보증공사)와 LH(한국토지주택공사)가 공공·민간 주택 수분양자의 애로사항을 접수하고 한국금융투자협회는 비주택 수분양자를 담당한다. 대한전문건설협회와 공정건설지원센터는 협력 업체 애로사항 해결을 돕는 방식이다. 김상문 국토부 건설정책국장은 “건설사가 구조조정을 진행하더라도 수분양자와 협력업체는 기본적으로 분양보증, 하도급대금 지급보증 등을 통해 보호된다”면서 “만약 공사 차질 장기화 등으로 실제 피해 발생이 우려되는 경우에도 애로신고센터를 중심으로 피해 최소화를 위해 노력하겠다”고 밝혔다. ▲올해 구조조정 전문가들이 주목한 업종은 단연 건설업과 소규모 금융업이 아닐 수 없다. 중소·지방 건설사들을 중심으로 생존문제가 화두로 올랐던 만큼, 건설업계 줄도산 사태가 벌어진다면 한국경제에 매우 위협적인 상황일 수 있는 만큼 PF 사업장의 수익성을 회복할 수 있는 전방위적인 지원을 해야 한다. 정부가 부동산 PF 위기를 진화하기 위해서 노력을 하는데는 협력업체와 수분양자 때문이기도 하지만 금융권에 여파가 확산되지 않게 하려는 목적도 크다는 이유다. ▲차질을 빚는 근본 원인은 급등한 공사비 공사비의 가장 종합적인 지표는 건설기술연구원에서 매달 집계하는 건설 공사비 지수다. 자재가, 노임 등 모든 비용이 해당 지수로 반영되는데, 아파트를 지을 때 건설사는 이 지수를 토대로 공사비 조정을 요구 한다. 코로나가 확산하기 전인 2020년 1월 건축물기준 117.86에서 지난해 11월 152.07로 상승했다. 29%가량 넘게 오른 것이다. 토목시설도 같은기간 119.16에서 155.91로 31% 올랐다. 개별 원자재 중에서도 공사비 지수보다 훨씬 크게 오른 항목도 있는데 시멘트의 경우 t당 평균 가격이 2020년 6월 7만 5000원에서 작년 11월 11만 1000원으로 48% 오른 셈이다. ▲업계에선 대대적인 구조조정 시점을 총선 이후라고 예상 했다. 정부가 해당 센터를 운영하고, “재건축 규제를 대폭 완화하겠다며” 나선 지금 두 가지 시선으로 바라볼 수 있다. 총선을 세 달 앞둔 현재 대형 악재를 마주한 정부는 규제 완화를 중심으로 한 부동산 경기 활성화 정책을 추진하며 시장의 불안감을 해소하는 데 주력 한 것인가 라는 지적이다. 선거 전 부도기업이 많으면 정부 입장에선 부담이 크기 때문이다. 한편으로는 지난 1월에 내놓은 정부의 정책들이 단기간 드라마틱한 효과를 보이진 않았지만 단기적 효과보다는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 의견이다. 태영건설과 같은 중견건설사의 파산은 일반 서민에게 지대한 파장을 일으킨다. 기업과 연결된 다수의 하청 업체, 직원, 수분양자들에게 미치는 영향은 상당히 심각한데, 건설사 하나의 파산이 전체 시스템에 큰 리스크로 이어질 수 있는 가능성인 것이다. 지난 17일 금융위원회는 올해 주요업무 추진 계획으로 “부동산 PF 시장의 질서있는 정상화”를 추진하기로 밝힌 만큼, 중견건설사들이 태영건설과 같은 위기에 다시 처하지 않도록 금융 정책과 감독 강화를 통해 안정성 확보에 주력하길 바란다.

1·10 부동산 대책 시장 반응과 주간 아파트 가격 상승세는?

지난 1월 10일에 국토교통부가 2024년의 첫 번 째 부동산 대책을 발표했다. 이는 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기를 보완하기 위한 방안이다. 1.10 부동산 대책으로 인해 아파트 가격 상승세와 시장의 반응은 어떻게 나타날까? 8주째 하락하고 있는 전국 아파트값.. 재건축 활성화에 초점을 둔 1·10부동산 대책이 발표 된지 1주일이 지났지만, 부동산 시장 불확실성과 매수자들의 관망세가 길어지면서 일각에서 기대하던 집 값 상승은 없었다. 1·10대책으로 준공 이후 30년이 지나면 안전진단(사업시행 인가 전 까지 완료)없이, 재건축 사업을 착수 할 수 있게 됐지만 수혜 대상인 재건축 및 노후 단지들 조차 가격 움직이 미미한 상황이다. 18일 한국부동산원이 발표한 ‘1월 3주(15일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향’에 따르면 전국 아파트 매매가격이 전주에 비해 0.04% 떨어져, 지난주와 같은 하락폭을 보였다. 지난해 11월 마지막 주 이후 8주 연속 떨어지고 있다. 서울 전셋값 상승으로, 수도권 이동 가속화 추세 1월 셋째 주 전국 주간 아파트 전세가격은 0.02%오르면서 전주(0.03%)대비 상승했다. 서울은 0.07%를 기록하며 전주 대비 0.01%포인트 낮아졌지만 전국 평균 (0.03%)대비 높고, 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 전셋값은 34주 연속 올랐다. 올해 서울 아파트 공급 물량은 1만 1107여가구로 지난해 3만 2879가구 보다 66.2%줄어들 전망이다. 전셋값 오름세는 계속 이어질 전망에다, 서울 전셋값이 상승하면서 최근 인천과 경기 등 수도권 아파트 매입 수요가 증가했다. 고금리 장기화가 지속되고 있고, 서울의 신규 공급 물량 까지 줄어들며 수요가 이동한 것으로 분석된다. 한국부동산원의 아파트 매매거래 현황에 따르면, 지난 2022년 1월~11월 서울 거주자가 경기도 아파트를 8,704건 매수 했다. 하지만 2023년 동일한 기간에 12,679건을 매수하며 146%증가했다. 인천도 같은 기간 1,529건에서 1,957건으로 128%증가세를 보였다. 1·10부동산 대책 시장 반응 “시큰둥” 앞서 말한 이번 정책의 초점은 재건축 활성화다. 하지만, 재건축 아파트는 실거주 보다 투자재 성격을 띠고 있는데, 수요가 크게 위축되는 집 값 하락기에는 규제 완화 효과가 반감될 수 밖에 없다는 분석이다. 또한 조합원 추가분담금(공사비, 인건비 상승) 등 사업성에 따른 단지별 추진 속도의 격차가 벌어질 가능성이 높다. 현재까지도 시장은 즉각적인 반응을 보이지 않고 있는 것으로 보아, 시장 불확실성은 여전히 남아 있고 최근 PF부실 등 건설업 침체, 대출 부담 등으로 매수 심리가 많이 위축되어 있다고 전문가는 분석했다.

강남 3구 올해 역대급 청약 물량, 로또 아파트 가능할까?

올해도 부동산 시장의 상황은 상당히 불안하다. 고물가와 고금리의 영향으로 대출 이자 부담이 여전히 크고, 매수 심리를 높일만한 호재가 뚜렷하지 않다. 여기에 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부분의 부실도 우려스럽다. 이러한 상황에서 상대적으로 안전한 투자처로 평가받는 강남권 분양시장이 주목받고 있다. 최근 부동산 시장은 전반적으로 신축 아파트 분양가가 상승하여 시세 차익을 바라보긴 어렵지만, 강남권은 분양가 상한제가 적용되어 있어 시세에 비해 상대적으로 저렴하게 분양받을 수 있다. 시세보다 저렴한 분양 가격, 로또 청약 가능할까··· 강남 3구는 분양가 상한제가 적용되는 지역이라 시세보다 싸게 아파트 분양을 받을 수 있다는 점이 상당히 큰 이점이다. 분양가 상한제는 정부가 토지비와 건축비 등 건설 원가를 토대로 분양가 상한선을 정하는 제도이고 그만큼 주변 시세보다 낮은 수준에서 분양 가격이 결정된다. 실제로 올해 분양이 이뤄지는 강남 3가 아파트는 모두 로또단지로 평가받는다. 주변 시세보다 분양가가 확연히 낮은 추이를 보이기 때문에 수분양자는 무조건 유리한 위치에 있으며 시세 차익을 크게 남길 가능성이 많다. 다만, 소형 면적도 15억을 넘기는 분양가는 큰 부담으로 작용할 수 있다. 강남 3구 올해 4,000여 가구 일반 분양 올해 강남권에서만 재건축 아파트 4,000여 가구를 일반 분양을 할 예정이며 이는 역대급 물량으로 평가된다. 우선 강남구 청담동에서는 청담삼익 재건축을 통해 공급되는 ´청담르엘´이 상반기에 분양 예정이다. 최고 35층 규모로 1,261가구 중 176가구가 일반 분양된다. 청담동 한강 변에는 1,000가구가 넘는 아파트가 없기 때문에 상당히 주목받는 단지이다. 강남구 방배동에는 무려 1,686가구가 일반 분양되는 ´디에이치방배´가 대기 중이다. ´디에이치방배´는 총건립 규모가 3,065가구로 인근 재건축 단지 가운데 가장 규모가 크다. 방배 6구역에서 분양되는 ´래미안원펜타스´도 주목할 만한 단지이다. 총 1,097가구가 건립되며 이 중 470가구가 일반분양된다. 송파구에서도 오랜만에 재건축을 통해 아파트가 공급된다. ´잠실래미안아이파크´와 ´잠실르엘´이 대표적인데 이들 역시 모두 대규모 단지라는 점에서 크게 주목받고 있다. 청약경쟁률 심화 예상, 당첨권 청약 점수는? 청약가점제는 84점 만점으로 무주택기간(최고 32점), 청약통장 가입기간(최고 17점), 부양가족 수(최고 35점)에 따라 가점을 산정해 점수가 높은 순으로 청약 당첨자를 가려내는 방식이다. 서울의 청약 가점 당첨권 평균은 50~60점에 달하고 강남권 주요 단지는 최소 60점대 중후반이다. 참고로 2021년 서초구에서 분양한 ‘래미안 원베일리’는 타입별로 최저 당첨권이 69~78점이었다. 낮아진 청약 문턱, 1주택자도 청약 추첨 가능 2023년 초부터 청약 규제가 상당히 완화되어 1주택자도 강남 아파트 분양을 추첨제로 참여할 수 있게 됐다. 현재 강남권에서는 전용 60m² 이하의 아파트는 전체의 60%, 60~85m² 이하는 30%가 추첨제로 당첨자를 뽑는다. 청약 가점이 낮은 무주택자나 갈아타기를 노리는 1주택자도 당첨을 기대할 수 있다. 참고로 현재는 분양가와 상관없이 중도금 대출도 가능하다. 하지만 현실적으로 1주택자의 당첨 확률은 낮다. 추첨제 물량이 75%는 무주택자에게 우선 배정되기 때문이다.