올해도 부동산 시장의 상황은 상당히 불안하다. 고물가와 고금리의 영향으로 대출 이자 부담이 여전히 크고, 매수 심리를 높일만한 호재가 뚜렷하지 않다. 여기에 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부분의 부실도 우려스럽다. 이러한 상황에서 상대적으로 안전한 투자처로 평가받는 강남권 분양시장이 주목받고 있다. 최근 부동산 시장은 전반적으로 신축 아파트 분양가가 상승하여 시세 차익을 바라보긴 어렵지만, 강남권은 분양가 상한제가 적용되어 있어 시세에 비해 상대적으로 저렴하게 분양받을 수 있다.

시세보다 저렴한 분양 가격, 로또 청약 가능할까···
강남 3구는 분양가 상한제가 적용되는 지역이라 시세보다 싸게 아파트 분양을 받을 수 있다는 점이 상당히 큰 이점이다. 분양가 상한제는 정부가 토지비와 건축비 등 건설 원가를 토대로 분양가 상한선을 정하는 제도이고 그만큼 주변 시세보다 낮은 수준에서 분양 가격이 결정된다. 실제로 올해 분양이 이뤄지는 강남 3가 아파트는 모두 로또단지로 평가받는다. 주변 시세보다 분양가가 확연히 낮은 추이를 보이기 때문에 수분양자는 무조건 유리한 위치에 있으며 시세 차익을 크게 남길 가능성이 많다. 다만, 소형 면적도 15억을 넘기는 분양가는 큰 부담으로 작용할 수 있다.

강남 3구 올해 4,000여 가구 일반 분양
올해 강남권에서만 재건축 아파트 4,000여 가구를 일반 분양을 할 예정이며 이는 역대급 물량으로 평가된다. 우선 강남구 청담동에서는 청담삼익 재건축을 통해 공급되는 ´청담르엘´이 상반기에 분양 예정이다. 최고 35층 규모로 1,261가구 중 176가구가 일반 분양된다. 청담동 한강 변에는 1,000가구가 넘는 아파트가 없기 때문에 상당히 주목받는 단지이다. 강남구 방배동에는 무려 1,686가구가 일반 분양되는 ´디에이치방배´가 대기 중이다. ´디에이치방배´는 총건립 규모가 3,065가구로 인근 재건축 단지 가운데 가장 규모가 크다. 방배 6구역에서 분양되는 ´래미안원펜타스´도 주목할 만한 단지이다. 총 1,097가구가 건립되며 이 중 470가구가 일반분양된다. 송파구에서도 오랜만에 재건축을 통해 아파트가 공급된다. ´잠실래미안아이파크´와 ´잠실르엘´이 대표적인데 이들 역시 모두 대규모 단지라는 점에서 크게 주목받고 있다.





청약경쟁률 심화 예상, 당첨권 청약 점수는?
청약가점제는 84점 만점으로 무주택기간(최고 32점), 청약통장 가입기간(최고 17점), 부양가족 수(최고 35점)에 따라 가점을 산정해 점수가 높은 순으로 청약 당첨자를 가려내는 방식이다. 서울의 청약 가점 당첨권 평균은 50~60점에 달하고 강남권 주요 단지는 최소 60점대 중후반이다. 참고로 2021년 서초구에서 분양한 ‘래미안 원베일리’는 타입별로 최저 당첨권이 69~78점이었다.


낮아진 청약 문턱, 1주택자도 청약 추첨 가능
2023년 초부터 청약 규제가 상당히 완화되어 1주택자도 강남 아파트 분양을 추첨제로 참여할 수 있게 됐다. 현재 강남권에서는 전용 60m² 이하의 아파트는 전체의 60%, 60~85m² 이하는 30%가 추첨제로 당첨자를 뽑는다. 청약 가점이 낮은 무주택자나 갈아타기를 노리는 1주택자도 당첨을 기대할 수 있다. 참고로 현재는 분양가와 상관없이 중도금 대출도 가능하다. 하지만 현실적으로 1주택자의 당첨 확률은 낮다. 추첨제 물량이 75%는 무주택자에게 우선 배정되기 때문이다.