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2024.04.30
압구정 현대 7차 115억 신고가(24년 3월 기준) 현상 속에 이면 보기
건설업 시장이 갈수록 나빠지고 있다. 1분기 건설업체의 부도·폐업이 늘어나고 신규로 사업을 등록하는 업체 수는 대폭 감소하면서 정부는 본격적인 해결책을 마련하기 위해 ‘건설 경기 회복 지원 방안’을 지난 3월 28일 발표 했다. 또한 국토교통부는 지난 8일 ‘리츠 활용 PF사업 지원 방안 관련 설명회’를 개최했는데, 미분양 주택을 해소해 지방 건설 경기를 되살리고 신규 착공 지연 문제 등을 해결하기 위해서다. 10년 만에 돌아온 CR리츠가 건설사들의 활로를 열어줄지 주목되고 있는 상황이다. 상승 현상 서울 강남 한강변 일대 초고가 아파트 매매 시장에 ‘신고가 거래’가 이어지고 있다. 고금리 장기화는 되려 자금력이 있는 자산가들의 구매 욕구를 당기고 있는 것으로 분석된다. 지난 2월 22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 같은 달 8일 강남 압구정동 현대2차 아파트 전용 196.84㎡ 13층이 80억에 거래가 된 걸 확인할 수 있다. 3년 전 최고가인 전용 198㎡ 7층이 63억에 매도된 걸 비교하면 17억이 올랐다. 매매가 이뤄지는 거래량도 부동산 경기 호황을 보였던 지난 3년 전으로 복귀된 수준이다. 2023년 1~11월까지 서울 아파트에서 실제 거래가가 50억 이상 매매된 거래 건수는 147건이다. 12월까지 더하면 161건이었다. 이는 2021년 160건이 매매가 성사된 것과 비슷한 규모다. 2022년 90건으로 크게 줄었다가 확 증가한 것이다. 많은 부동산 전문가들은 고금리나 대출에 크게 구애받지 않는 자산가들이 이때다 하고, 초고가 아파트 시장의 수요층이 되었기 때문으로 지금 현상을 평가했다. 이들은 대부분 고정적 수익이 없어도 여러 불로소득 구조를 갖춘 층이라고 덧붙였다. 이들은 최상급지로 판단되는 매물이 나오면 더 얹혀서라도 구매하는 의사까지 있는 부류라는 게 정설이다. 한 부동산개발업계 관계자는 “초고가 아파트 시장 수요자들은 부동산 하락기가 오히려 진짜 부자를 만나게 되는 시기다. 향후도 압구정과 청담 등 전통 부촌 지역을 대체할 지역이 나오지 않는 이상 상승은 당분간 계속될 것”이라고 전했다. 상승하는 궁극적인 이유 역대 ‘최고가 신고가’ 거래가 일어나는 궁극적인 이유는 크게 3가지로 압축된다. 먼저 15억이 넘는 아파트에 대한 대출이 허용됐고, ‘다주택자 양도세 중과’도 유예가 됐다. 여기에다 한강변 아파트 재건축까지 속도를 낸다는 소문들이 파다하면서 강남 집값을 자극하고 있다. 결국 이런 흐름을 정리하면 규제 완화 때문이란 결론에 이른다. 인근 대치동의 전용면적 190㎡ 아파트도 신고가를 기록했다. 이들 아파트 모두는 토지거래허가구역에 속해 실거주 목적으로 매매할 수밖에 없다. 그런데도 재건축에 대한 기대감이 커지면서 매수 문의가 계속되는 상황이다. 특히 압구정 지역 아파트는 시세보다 더 비싼 가격에 낙찰되는 중이다. 서울시장까지 나서 강남 집값을 잡겠다고 전면에 나서고 있지만 최고가 신고가는 계속될 전망이다. 한편 서울시의 규제 완화 정책과 집값 안정화란 달리 보면 상반된 이 문제를 향후 어떻게 풀어갈지 귀추가 주목된다. 한편 ‘신고가’로 거품 만들려는 흐름을 경계 대한민국 아파트 매매가의 최정점인 압구정 현대 아파트는 평당 평균가가 1억 4,300만 원이다. 1채당 115억 원에 이르는 역대 최고가 거래 신고도 최근에 나왔다. 이는 2021년 직전 최고가보다 35억 원이 높은 거래금액이다. 실제 거래를 주고받은 사이를 특수관계로 보는 시선이 많다. 이들 거래 당사자들은 거기에 ‘직거래’까지 했다. 언제인가가 문제이지 실제 어느 시점에서는 거래 실체가 다 밝혀진다. 중요한 건 압구정 아파트의 115억 거래를 미끼로 부동산 분위기를 호도하는 각종 레거시 미디어의 보도나 주변 설왕설래에 결코 현혹되어선 안 된다는 것이 많은 부동산 전문가들의 목소리다. 상기 거래가 된 해당 평형 종전 최고 거래가격은 2021년 4월 80억이었다. 종전 최고가 대비 무려 35억 원 상승하면서 신고가를 기록한 것이다. 해당 아파트는 1978년에 준공됐다는 점을 감안해도 바로 이해되지 않는 것이 이 이유이다. 더욱이 해당 ‘동’은 한강변이 바로 보이는 동도 아니다. 단지 가운데 있는 동이다. 직거래에 다시 빙점 압구정 80평 아파트 115억 거래가 내내 미심쩍은 이유는 직거래에다가 아직도 등기도 되지 않았다. 흔히 기존 거래보다 높은 가격대의 직거래나 터무니없이 낮은 가격대를 그래서 ‘특수관계인’간의 거래라고 보는 근거다. 더욱이 해당 압구정 현대 7차 76동의 80평형은 예전에도 특수거래 의혹이 불거졌던 곳이다. 3년 전 반도건설은 계열사인 케이피디개발 명의로 보유 중이던 곳으로 압구정동 아파트 매매거래 사상 최고가인 80억에 팔았다. 이 아파트와 같은 동 같은 층 옆에 옆집은 반도건설 회장의 자택이다. 케이피디개발은 2013년 5월 경매를 통해 이 아파트를 33억 정도에 낙찰받았다. 주목할 대목은 이 아파트 매입자금을 2013년 반도건설이 케이피디개발에 빌려준 것이다. 당시 케이피디개발은 30억대 아파트를 경매로 사들일 자금 여력이 되지 못했다. 전례가 있던 직거래란 점에서 이번 115억 신고가는 여러모로 미심쩍다. 더욱이 같은 단지에서 직거래가 1건이 더 있었다. 115억 거래 신고가 있던 지난 3월 27일 압구정 현대 48평이 51억 원에 거래가 됐다. 압구정 일대 부동산은 ‘교환 직거래’가 있었지 않겠느냐고 답문했다. 이를 통해 시세를 올리고자 하는 세력을 분별할 눈이 필요하다. 앞서 레거시미디어만을 언급했지만 특정한 이슈도 없이 실거래 신고가가 기존 시세보다 높다면 계속 여러 이면을 살펴볼 필요가 있다. 압구정 115억 원 신고가를 예시를 들었지만, 부동산 시장은 많은 사람이 얽혀 있다 보니 이해관계 역시 복잡한 구조이다. 자치 언제고 현혹될 요인이 많다. 이런 이면을 볼 수 있다는 건 최소한 손해를 보지 않을 지혜의 눈이 생겼다는 방증이다.
2024.03.29
한동훈 “국회, 세종시로 완전 이전”··· 서울 개발 신호탄 될까
한동훈 국민의힘 비상대책위원장은 27일 국회를 세종시로 완전히 이전하고 여의도 주변의 개발 제한을 풀겠다고 밝혔다. 국회를 세종시로··· 서울 개발 신호탄 국민의힘 한 비대위원장은 3월 27일 오전 서울 여의도 중앙당사에서 현안 관련 기자회견을 열고 “국회의 완전한 세종시 이전으로 여의도 정치를 종식하고 국회의사당을 서울에 새로운 랜드마크로 시민들께 돌려드리고 여의도와 그 주변의 개발 제한을 풀어서 서울의 개발을 적극적으로 추진하겠다”고 밝혔다. 한 위원장은 “국민의힘은 분절된 국회가 아닌 완전히 국회를 이전해서 세종을 정치 행정의 수도로 완성하고 기존의 국회 공간을 문화·금융의 중심으로 바꿔서 동료 시민들께 돌려드릴 것을 약속한다”고 강조했다. 세종시, 워싱턴 DC처럼 진정한 정치 행정 수도로··· 세종시 국회 이전 공약은 국토균형발전, 서울 개발, 그리고 행정효율성 등 세가지 효과를 모두 노린 것으로 해석된다. 이미 세종에는 국회 부지가 다 준비돼 있고 공사도 예정 되어있는 상태이다. 이번 총선을 세종시 국회 이전에 대한 여론을 모으는 계기로 확실히 삼아 국회 이전을 추진할 것으로 보인다. 여의도 국회의사당, 새로운 랜드마크로 거듭나 오세훈 서울 시장은 국회의사당의 세종 이전 계획에 대해 긍정적인 입장을 내비쳤다. 국회를 세종시로 완전 이전해 부지를 활용할 경우 “대한민국 최고의 생태녹지공원으로 최적지”라며 “의사당 담장을 허물고 시민 누구나 접근이 편리한 생태녹지공원을 만들겠다”고 말했다. 국회의사당에는 이미 조성된 녹지가 풍부하게 있으며, 해당 녹지 면적을 더 늘리면 대한민국 최고의 녹지생태공원으로서 최적지가 될 가능성이 농후하다. 오 시장은 “이곳을 잘 가꾸고 활용해 여의도 주민뿐만 아니라 서울 시민이 찾아오는 ´성지´와 같은 곳으로 만들 수 있을 것”이라며 “미국 워싱턴DC의 내셔널몰, 싱가포르의 보타닉가든 같은 곳을 떠올려보면 된다”고 설명했다. 여의도 자연스럽게 고도제한 풀려... 아시아 핀테크 중심지로 성장시킨다 한 위원장은 “국회를 세종시로 완전히 옮겨고 규제를 모두 풀어서 재개발을 통한 금융 인프라를 구축하겠다”고 밝혔다. 이어 “여의도뿐만 아니라 마포, 영등포, 동작, 양천, 용산 등도 불필요한 규제를 과감히 풀어서 함께 적극적으로 개발할 것”이라며 “여의도는 영국, 싱가폴, 홍콩과 당당히 경쟁하는 글로벌 금융 중심지가 될 수 있다고 생각한다”라고 강조했다. 서여의도는 국회의 반대로 반세기 동안 75m 고도제한에 묶여있었다. 국회 세종시 이전이 완료되면 자연스럽게 서여의도의 고도제한이 풀리게 되며, 이를 통해 여의도를 아시아의 금융 허브로 만들겠다는 서울시의 비전이 현실이 될 바탕이 마련되는 것이다. 서울시는 금융산업의 핵심 서비스로 부상한 핀테크 산업 육성과 생테계 조성에 총력을 쏟고 있다. 그리고 핀테크 산업의 중심지는 바로 여의도가 될 전망이다. ▲ 싱가포르의 보타닉가든▲ 미국 워싱턴DC의 내셔널몰
2024.03.29
미국 주택 중개수수료 관행 드디어 바뀐다 미국 주택 중개수수료 관행 드디어 바뀐다
계 최고 수준이다, 이번 뉴욕타임스(3/15)에 따르면, 수십년간 주택 매매를 통제해온 전미부동산중개인협회(NAR)가 4억 1800만달러(약 5500억원)의 손해배상금을 지불하고 수수료에 대한 규정을 폐지하기로 합의했다. 이와 함께 주택 매도자가 매물을 등록할 때 매수인 측 중개 수수료를 사전 고지 및 부담하는 업계 관행도 폐지하기로 했다. 미국 부동산 중개 수수료는 6%로 세계 최고 수준이다, 이번 뉴욕타임스(3/15)에 따르면, 수십년간 주택 매매를 통제해온 전미부동산중개인협회(NAR)가 4억 1800만달러(약 5500억원)의 손해배상금을 지불하고 수수료에 대한 규정을 폐지하기로 합의했다. 이와 함께 주택 매도자가 매물을 등록할 때 매수인 측 중개 수수료를 사전 고지 및 부담하는 업계 관행도 폐지하기로 했다. 미국 매년 약 1,000억달러(한화 133조 2100억원)의 부동산 수수료 지불 미국의 부동산 중개인은 세계에서 가장 높은 수준의 수수료를 받는 것으로 알려져 있다. 미국에서 100만달러(약 13억 3260만원)정도의 주택을 판매하려면, 부 동산 수수료로 6만달 러에 해당하는 약 8천 만 원을 지불해야 했다. 이 중 4천만 원은 중개업자, 나머지 4천 만 원은 구매자를 데려오는 중개인에게 내야 했지만 이제 그 부담이 크게 줄어들게 되었다. 이번 합의는 지난해 10월 미주리주 연방 법원 배심원단이 높은 중개 수수료 유지를 목적으로 담합한 NAR과 대형 부동산 중개업체들에 주택 매도인 50만명에게 18억달러(약 2조 4,000억원)를 배상하라는 평결을 내린 지 약 4개월 만에 나왔 다. 연방법원이 이번 합의를 승인하면 변경된 규정은 오는 7월부터 적용될 예정 이다. 1908년에 설립된 NAR은 10억 달 러가 넘는 자산과 회원 130만명, 그리고 정치인들에게 로비로 수백만 달러를 쏟아붓는 위원회를 운영하고 있다. 중개수수료 사전 고지 업계 관행 철회 미국 부동산 업계에서는 통상 집값의 2~3%에 달하 는 매수인 측 중개 수수료를 매도 자가 미리 정해 사전에 고지하는 방식이 었다. 매수인이 중개수수료를 낮추려고 협상하지 못하다 보니 높은 수수료 관행 이 부당하게 유지되어 왔다는 것이다. 주택 매수자 중개사와 수수료율 협상 새로 수정된 규정에서 주택 매수인은 자신의 중개사와 직접 수수료 를 협상할 수 있게 된 다. 매수자가 더 저렴한 수수료를 제공하는 중개업 자를 물색하는 과정에서 부동산 업계에 수수료 인하 경쟁이 촉발될 것으 로 전문가들은 기대한다. 미국 주택 전문가들은 이번 합의로 100년 만에 미국 주택시장에 가장 큰 충격을 촉발할 수 있다고 평가하고 있다. 위슨콘 신대 사회학과 교수 막스 베스브리스는 미국인들이 주택을 구매, 검색, 판매 하 는 방식에 있어서 근본적인 변화가 될 것 이라며, 뉴딜 시대 규제가 시행 된 이후 주택시장에 가장 큰 변화 중 하나일 것이 라고 말했다.
2024.01.29
국토부, PF위기 코앞, 수분양자·협력업체 애로신고센터 운영 대대적 구조조정 시점은 4월?
지난 22일 국토교통부는 구조조정을 진행하는 건설사, 수분양자의 협럭업체 지원을 위해 유관기간에 애로신고센터를 운영한다고 밝혔다. 태영건설의 주채권은행인 산업은행이 채권단 결의를 접수한 결과 동의율 96.1%로 워크아웃 개시를 결의 했다고 알린 10일이 경과한 날이다. 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 불안으로 구조조정을 진행하는 건설사가 증가함에 따라 공사 차질로 인한 입주 지연, 하도급 대금 체불 등의 피해가 일어나는 것을 줄이기 위한 조치다. 피해 신고가 접수 될 경우, 소관 기관뿐 아니라 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처간 협력체계를 기반으로 사업 정상화, 금융지원 등을 최대한 지원할 계획이다. 세부적으로 HUG(주택도시보증공사)와 LH(한국토지주택공사)가 공공·민간 주택 수분양자의 애로사항을 접수하고 한국금융투자협회는 비주택 수분양자를 담당한다. 대한전문건설협회와 공정건설지원센터는 협력 업체 애로사항 해결을 돕는 방식이다. 김상문 국토부 건설정책국장은 “건설사가 구조조정을 진행하더라도 수분양자와 협력업체는 기본적으로 분양보증, 하도급대금 지급보증 등을 통해 보호된다”면서 “만약 공사 차질 장기화 등으로 실제 피해 발생이 우려되는 경우에도 애로신고센터를 중심으로 피해 최소화를 위해 노력하겠다”고 밝혔다. ▲올해 구조조정 전문가들이 주목한 업종은 단연 건설업과 소규모 금융업이 아닐 수 없다. 중소·지방 건설사들을 중심으로 생존문제가 화두로 올랐던 만큼, 건설업계 줄도산 사태가 벌어진다면 한국경제에 매우 위협적인 상황일 수 있는 만큼 PF 사업장의 수익성을 회복할 수 있는 전방위적인 지원을 해야 한다. 정부가 부동산 PF 위기를 진화하기 위해서 노력을 하는데는 협력업체와 수분양자 때문이기도 하지만 금융권에 여파가 확산되지 않게 하려는 목적도 크다는 이유다. ▲차질을 빚는 근본 원인은 급등한 공사비 공사비의 가장 종합적인 지표는 건설기술연구원에서 매달 집계하는 건설 공사비 지수다. 자재가, 노임 등 모든 비용이 해당 지수로 반영되는데, 아파트를 지을 때 건설사는 이 지수를 토대로 공사비 조정을 요구 한다. 코로나가 확산하기 전인 2020년 1월 건축물기준 117.86에서 지난해 11월 152.07로 상승했다. 29%가량 넘게 오른 것이다. 토목시설도 같은기간 119.16에서 155.91로 31% 올랐다. 개별 원자재 중에서도 공사비 지수보다 훨씬 크게 오른 항목도 있는데 시멘트의 경우 t당 평균 가격이 2020년 6월 7만 5000원에서 작년 11월 11만 1000원으로 48% 오른 셈이다. ▲업계에선 대대적인 구조조정 시점을 총선 이후라고 예상 했다. 정부가 해당 센터를 운영하고, “재건축 규제를 대폭 완화하겠다며” 나선 지금 두 가지 시선으로 바라볼 수 있다. 총선을 세 달 앞둔 현재 대형 악재를 마주한 정부는 규제 완화를 중심으로 한 부동산 경기 활성화 정책을 추진하며 시장의 불안감을 해소하는 데 주력 한 것인가 라는 지적이다. 선거 전 부도기업이 많으면 정부 입장에선 부담이 크기 때문이다. 한편으로는 지난 1월에 내놓은 정부의 정책들이 단기간 드라마틱한 효과를 보이진 않았지만 단기적 효과보다는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 의견이다. 태영건설과 같은 중견건설사의 파산은 일반 서민에게 지대한 파장을 일으킨다. 기업과 연결된 다수의 하청 업체, 직원, 수분양자들에게 미치는 영향은 상당히 심각한데, 건설사 하나의 파산이 전체 시스템에 큰 리스크로 이어질 수 있는 가능성인 것이다. 지난 17일 금융위원회는 올해 주요업무 추진 계획으로 “부동산 PF 시장의 질서있는 정상화”를 추진하기로 밝힌 만큼, 중견건설사들이 태영건설과 같은 위기에 다시 처하지 않도록 금융 정책과 감독 강화를 통해 안정성 확보에 주력하길 바란다.
2024.01.29
1·10 부동산 대책 시장 반응과 주간 아파트 가격 상승세는?
지난 1월 10일에 국토교통부가 2024년의 첫 번 째 부동산 대책을 발표했다. 이는 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기를 보완하기 위한 방안이다. 1.10 부동산 대책으로 인해 아파트 가격 상승세와 시장의 반응은 어떻게 나타날까? 8주째 하락하고 있는 전국 아파트값.. 재건축 활성화에 초점을 둔 1·10부동산 대책이 발표 된지 1주일이 지났지만, 부동산 시장 불확실성과 매수자들의 관망세가 길어지면서 일각에서 기대하던 집 값 상승은 없었다. 1·10대책으로 준공 이후 30년이 지나면 안전진단(사업시행 인가 전 까지 완료)없이, 재건축 사업을 착수 할 수 있게 됐지만 수혜 대상인 재건축 및 노후 단지들 조차 가격 움직이 미미한 상황이다. 18일 한국부동산원이 발표한 ‘1월 3주(15일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향’에 따르면 전국 아파트 매매가격이 전주에 비해 0.04% 떨어져, 지난주와 같은 하락폭을 보였다. 지난해 11월 마지막 주 이후 8주 연속 떨어지고 있다. 서울 전셋값 상승으로, 수도권 이동 가속화 추세 1월 셋째 주 전국 주간 아파트 전세가격은 0.02%오르면서 전주(0.03%)대비 상승했다. 서울은 0.07%를 기록하며 전주 대비 0.01%포인트 낮아졌지만 전국 평균 (0.03%)대비 높고, 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 전셋값은 34주 연속 올랐다. 올해 서울 아파트 공급 물량은 1만 1107여가구로 지난해 3만 2879가구 보다 66.2%줄어들 전망이다. 전셋값 오름세는 계속 이어질 전망에다, 서울 전셋값이 상승하면서 최근 인천과 경기 등 수도권 아파트 매입 수요가 증가했다. 고금리 장기화가 지속되고 있고, 서울의 신규 공급 물량 까지 줄어들며 수요가 이동한 것으로 분석된다. 한국부동산원의 아파트 매매거래 현황에 따르면, 지난 2022년 1월~11월 서울 거주자가 경기도 아파트를 8,704건 매수 했다. 하지만 2023년 동일한 기간에 12,679건을 매수하며 146%증가했다. 인천도 같은 기간 1,529건에서 1,957건으로 128%증가세를 보였다. 1·10부동산 대책 시장 반응 “시큰둥” 앞서 말한 이번 정책의 초점은 재건축 활성화다. 하지만, 재건축 아파트는 실거주 보다 투자재 성격을 띠고 있는데, 수요가 크게 위축되는 집 값 하락기에는 규제 완화 효과가 반감될 수 밖에 없다는 분석이다. 또한 조합원 추가분담금(공사비, 인건비 상승) 등 사업성에 따른 단지별 추진 속도의 격차가 벌어질 가능성이 높다. 현재까지도 시장은 즉각적인 반응을 보이지 않고 있는 것으로 보아, 시장 불확실성은 여전히 남아 있고 최근 PF부실 등 건설업 침체, 대출 부담 등으로 매수 심리가 많이 위축되어 있다고 전문가는 분석했다.
2024.01.29
강남 3구 올해 역대급 청약 물량, 로또 아파트 가능할까?
올해도 부동산 시장의 상황은 상당히 불안하다. 고물가와 고금리의 영향으로 대출 이자 부담이 여전히 크고, 매수 심리를 높일만한 호재가 뚜렷하지 않다. 여기에 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부분의 부실도 우려스럽다. 이러한 상황에서 상대적으로 안전한 투자처로 평가받는 강남권 분양시장이 주목받고 있다. 최근 부동산 시장은 전반적으로 신축 아파트 분양가가 상승하여 시세 차익을 바라보긴 어렵지만, 강남권은 분양가 상한제가 적용되어 있어 시세에 비해 상대적으로 저렴하게 분양받을 수 있다. 시세보다 저렴한 분양 가격, 로또 청약 가능할까··· 강남 3구는 분양가 상한제가 적용되는 지역이라 시세보다 싸게 아파트 분양을 받을 수 있다는 점이 상당히 큰 이점이다. 분양가 상한제는 정부가 토지비와 건축비 등 건설 원가를 토대로 분양가 상한선을 정하는 제도이고 그만큼 주변 시세보다 낮은 수준에서 분양 가격이 결정된다. 실제로 올해 분양이 이뤄지는 강남 3가 아파트는 모두 로또단지로 평가받는다. 주변 시세보다 분양가가 확연히 낮은 추이를 보이기 때문에 수분양자는 무조건 유리한 위치에 있으며 시세 차익을 크게 남길 가능성이 많다. 다만, 소형 면적도 15억을 넘기는 분양가는 큰 부담으로 작용할 수 있다. 강남 3구 올해 4,000여 가구 일반 분양 올해 강남권에서만 재건축 아파트 4,000여 가구를 일반 분양을 할 예정이며 이는 역대급 물량으로 평가된다. 우선 강남구 청담동에서는 청담삼익 재건축을 통해 공급되는 ´청담르엘´이 상반기에 분양 예정이다. 최고 35층 규모로 1,261가구 중 176가구가 일반 분양된다. 청담동 한강 변에는 1,000가구가 넘는 아파트가 없기 때문에 상당히 주목받는 단지이다. 강남구 방배동에는 무려 1,686가구가 일반 분양되는 ´디에이치방배´가 대기 중이다. ´디에이치방배´는 총건립 규모가 3,065가구로 인근 재건축 단지 가운데 가장 규모가 크다. 방배 6구역에서 분양되는 ´래미안원펜타스´도 주목할 만한 단지이다. 총 1,097가구가 건립되며 이 중 470가구가 일반분양된다. 송파구에서도 오랜만에 재건축을 통해 아파트가 공급된다. ´잠실래미안아이파크´와 ´잠실르엘´이 대표적인데 이들 역시 모두 대규모 단지라는 점에서 크게 주목받고 있다. 청약경쟁률 심화 예상, 당첨권 청약 점수는? 청약가점제는 84점 만점으로 무주택기간(최고 32점), 청약통장 가입기간(최고 17점), 부양가족 수(최고 35점)에 따라 가점을 산정해 점수가 높은 순으로 청약 당첨자를 가려내는 방식이다. 서울의 청약 가점 당첨권 평균은 50~60점에 달하고 강남권 주요 단지는 최소 60점대 중후반이다. 참고로 2021년 서초구에서 분양한 ‘래미안 원베일리’는 타입별로 최저 당첨권이 69~78점이었다. 낮아진 청약 문턱, 1주택자도 청약 추첨 가능 2023년 초부터 청약 규제가 상당히 완화되어 1주택자도 강남 아파트 분양을 추첨제로 참여할 수 있게 됐다. 현재 강남권에서는 전용 60m² 이하의 아파트는 전체의 60%, 60~85m² 이하는 30%가 추첨제로 당첨자를 뽑는다. 청약 가점이 낮은 무주택자나 갈아타기를 노리는 1주택자도 당첨을 기대할 수 있다. 참고로 현재는 분양가와 상관없이 중도금 대출도 가능하다. 하지만 현실적으로 1주택자의 당첨 확률은 낮다. 추첨제 물량이 75%는 무주택자에게 우선 배정되기 때문이다.
2024.01.04
‘기준 미달 시 준공 불허’, 층간소음 정책 패러다임 전환
국토교통부는 12월 11일 공동주택 층간소음을 획기적으로 저감하기 위해 층간소음 기준 미달 시 보완시공을 의무화하고, 미 이행시 준공을 불허하는 내용을 담은 「층간소음 해소방안」을 추진한다고 밝혔다. 현재는 공동주택 건설 시 소음 기준에 충족하지 못하더라도 보완조치가 권고사항에 불과하여 이행을 강제하기 어려운 상황으로 이반 방안은 “층간소음 정책의 패러다임을 국민중심으로 전환하여 더 이상 소음기준에 미달하는 주택이 공급되지 않도록 하겠다”는 원희룡 장관의 강력한 의지에 따라 마련한 것이다. 앞으로는 소음 기준 미달 시 준공 불허 앞으로 신축 공동주택 건설 시, 소음 기준에 미달하면 준공을 불허한다. 건설사가 소음 기준을 충족할 때까지 보완시공을 하도록 의무화하고, 기준을 충족하는 경우에만 준공을 승인할 계획이다. 또한, 시공 중간단계에도 층간소음을 측정하여 품질관리를 강화하고, 검사 세대 수도 현재 2% → 5%로 확대하여 검사의 신뢰도를 제고한다. 장기 입주지연 등 입주자 피해가 예상되는 예외적인 경우에만 보완 시공을 손해배상으로 대체할 수 있도록 허용하고, 손해배상 시 검사 결과를 모든 국민에게 공개하여 임차인과 장래 매수인 등의 피해를 예방할 계획이다. 기존 주택은 바닥방음 보강지원 강화 기존 주택에 대해서는 현재 진행 중인 바닥방음 보강지원(바닥 방음 보강공사, 방음 매트)을 강화한다. 바닥방음 보강지원은 현재 융자사업을 통해 지원되고 있는데 이를 재정보조 사업과 병행하도록 전환하고, 융자사업도 지원금액과 이율을 합리적으로 개선하는 방안을 관계부처와 적극 협의 중이다. LH 공공주택은 바닥구조 1등급 수준으로 시행 아울러, LH 공공주택은 전면적으로 바닥구조 1등급 수준으로 시공할 계획이다. 바닥 두께를 기존보다 4cm 상향 (21cm → 25cm)하고, 고성능 완충재 사용과 철저한 시공 관리 등을 통해 ´25년 부터 모든 공공주택에 현행 대비 4배 강화(49dB → 37dB 이하)된 「층간소음 기준 1등급 수준」을 적용한다. 이를 위해서 ´24년 시범단지부터 1등급 수준을 선제적으로 적용하고 시험시설 건립 등 기술검증을 거쳐 민간에 확산될 수 있도록 지원한다. 아파트 품질관리 더욱 강화될 것 윈희룡 국토교통부 장관은 비용 증가, 공기 지연 등 일각의 우려에 대해 “이번 조치는 새로운 기준을 강화하는 게 아니라 현행 기준을 잘 지키도록 하는 방안으로서, 이미 기준을 준수하고 있는 건설사라면, 이에 따른 부담은 없을 것”이라고 강조하면서, “앞으로는 건설사가 품질관리를 허술하게 하여 발생한 불편을 국민들께 전가할 수 없도록 하겠다”고 밝혔다. 아울러, 원 장관은 “앞으로 층간소음 차단기술이 공동주택의 가치를 결정할 것” 이라고 하면서 “층간소음 종식을 위해 정부와 기업이 함께 모든 노력을 기울이겠다”고 밝혔다.
2024.01.04
재건축 상가 지분쪼개기, 2024년 초부터 금지될 전망
서울 강남을 중심으로 ´상가 지분쪼개기´ 투자에 대한 논란이 화제가 되고 있다. 이 방식은 재건축 조합이 설립되기 전에 상가 지분쪼개기를 통해 입주권을 획득하려는 행위로, 해당 아파트 내 상가의 지분을 분할하는 것이 핵심이다. 이러한 투자로 인해 소수의 지분만 가지고도 조합원 자격을 얻을 수 있는 법적 허점을 이용한 투기 수요가 증가하면서, 기존 아파트 소유자들이 손해 볼 위험이 커지고 있다. 상가 지분쪼개기 꼼수 사용자 급증··· 더불어민주당 최인호 의원이 국토교통부에서 받은 자료에 따르면, 전국의 재건축 단계에 있는 32개 아파트 단지 중 2020년 12곳에서 시작된 상가 지분 분할은 작년에는 77곳으로 6배 이상 증가했다. 2023년 9월까지 상가 지분 분할이 50곳에서 이뤄졌으며, 상가 소유주 수도 2020년 173명에서 2023년 9월 말까지 557명으로 급증했다. 특히 강남 지역의 아파트 단지에서의 상가 쪼개기가 두드러졌는데, 송파구 올림픽훼밀리타운은 2020년 41명에서 올해 9월에는 약 3배인 118명으로 늘었고, 강남구 개포우성3차(13명→74명), 개포현대1차(21명→49명), 송파구 아시아선수촌아파트(7명→31명)도 상가 조합원 수가 크게 증가했다. ´상가 지분쪼개기´의 근본적 문제 이 방식을 사용하면 1평도 안되는 지분으로 상대적으로 저렴하게 조합원 아파트를 얻을 수 있다. 지분쪼개기로 인해 입주권을 획득하는 상가 소유주가 늘어나면 일반 분양 수익이 줄어들게 되어 아파트 조합원들의 분담금이 증가하는 부작용이 발생한다. 참고로 상가 소유주는 재건축 후에도 상가를 분양받는 것이 원칙이지만, 조합이 정관에 명시하면 상가 소유주도 아파트 입주권을 얻을 수 있다. 아파트 한 채당 한 명만이 조합원이 될 수 있는 규정과는 달리, 상가는 소수 지 분으로도 조합원 지위를 얻을 수 있는 법 적 허점을 이용한 방식인 셈이다. 24년 초부터 ´상가 지분쪼개기´ 금지될 전망 국회 국토교통위원회에 따르면, 23년 12월 7일 국토위 전체회의에서 상가 지분쪼개기를 금지하는 내용이 반영된 '도시및 주거환경 정비법' 개정안이 의결되었다. 이에 따라 주택과 마찬가지로 권리산정기준일 이후에 분할된 상가는 입주권을 받지 못하고 현금청산하도록 하는 법안이 적용될 것으로 예상된다. 특히 이로인해 사업성이 높은 서울 강남과 목동 등 주요 지역의 노후 단지 재건축 사업이 원활하게 진행될 것으로 예상된다. 도시 및 주거환경 정비법 개정안에는 권리산정기준일을 기존의 '기본계획 수립후'에서 '공람공고 이후'로 앞당기는 내용도 포함되었다. 이는 상가 쪼개기를 막는 시점을 빠르게 설정할 수 있도록 하는내용으로, 지방자치단체장이 재건축 정보가 일반인에게 처음 공개되는 시점인 공람공고 때부터 권리산정기준일을 정할 수 있게 된다. 추가로 기준일 이후 쪼개진 상가 지분을 사들인 사람은 토지 등 소유자 수에서 빼는 조항도 담겼다. 참고로 재건축 조합설립인가를 신청하려면 토지 등 소유자 75% 동의가 필요하다. 해당 개정을 통해 상가 쪼개기로 지분을 얻은 소유자의 영향력을 제거해 재건축 사업의 발목을 잡지 못하도록 할 예정이다.
2024.01.04
부동산 시장 숙원 재초환법 등 규제 보따리 풀린다
국토교통부는 재건축 초과이익 환수* 에 관한 법률(재초환)개정안이 이르면 내년 초 시행 된다고 밝혔다. 국토교 통부는 재초환법 개정안과 주택법 개 정안, 노후계획도시 정비 특별법 개정 안 등이 지난 8일 국회 본회의에서 의 결됐다고 알렸다. *재건축 초과이익 환수제란?재건축 조합원 1인당 3000만원을 초과하는 개발이 익이 발생할 것으로 예상될 때 예상 개발 이익의 최 대 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담 금으로 환수하는 제도, 중앙정부가 50%, 광역자치 단체가 20%, 기초 자치단체가 30%를 세금의 형태 이다. 2006년 도입 후 17년 만에 제도 손질을 거쳐 본격 시행을 앞두고 있다. 재건축 부담금 면제되는 초과이익 금 액 8000만원으로 상향조합원 1인당 평균 이익 금액 기준을 기 존 3000만원에서 8000만원으로 올리 고, 부과 구간도 2000만원에 서 5000만원으로 조정, 1 주택 자기보유자에 대한 부담금 감경 규정 내용 이 골자다. 이번 조치로 전국의 조합원당 부담 금이 8000만원 미만 단 지는 부과 대상에서 빠지게 됐다. 하지만 부담금이 수억원에 달하는 곳들은 여전히 고액의 초과이익 부담금을 내야 한다. 또한 개발이익 산정 시 적용하는 집값 상승률 통계에 대한 불신과 장기보유 감면을 받지 못하는 2 주택자 등의 반발 등은 여전한 상황일 것으로 보인다. 해당 법은 부동산 침체기 2012년부터 2017년 까지 5년 동안 시행이 유예되었는 데, 부동산 호황기에 재 건축 단지에 적용되면 서 억대의 개발부담금 이 화재가 됐었다. 대표 적으로 2022년 용산구 이촌동 한강맨션은 서울에 서 가장 사업성 높은 단지 중 하나 로 꼽혔다. 한강맨션의 재건축 초과이익 환수 부담금은 무려 가구당 평균 7억 7000만원으로 국내 재건축 단지 중 역 대 최고 금액을 기록했다. 최근 공사비 상승으로 조합원 분담금이 늘고 있는 상 황에 이번 제도 개선으로 재초환 부담금 이 면제된 곳과, 여전히 수억원에 부담 금이 예상되는 곳은 재초환이 사업추진 의 걸림돌로 작용할 것이라는 의견이 분 분한 상황이다. 노후계획도시 정비 특별법 20년이 지난 노후계획도시 아파트의 재 건축 규제 완화를 담은 “노후계획도시 재정비를 위한 특별법”이 국회를 최종 통과하면서 일부 지역들이 벌써부터 들 썩이고 있다. 해당 법은 ‘1기 신도시 특별 법’이라고 불리는데 분당, 일산 등의 수 도권 재정비 규제 완화에 초점이 맞춰져 있기 때문이다. 해당 법은 윤석열 정부의 국정과제 중 하나인데, 지난해 9월 대표 발의한 법안을 비롯해 13개 법안이 병합 심의 끝에 지난 7일 처리됐다. 특별법은 내년 4월 중 시행 될 예정이다. 법 시행 이전에 필요한 재정안을 연내 입법 예고 예정이며, 시행령에는 특별법이 적용되 는 ‘노후 계획도시’의 세부 기준, 공공기여 비율, 안전진단 완화·면제 세부 기준 등이 담길 예정이다. 특별법이 적용되는 ‘노후계획도시’ 「택 지개발촉진법」 등 관계법령에 따른 택지 조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100 만㎡ 이상이거나, 인접·연접 택지 또는 구도심과 합산한 면적이 100만㎡ 이상 이면 된다. 노후계획도시 정비추진 체계 는 국토부가 10년 단위로 기본방침을 수 립한 뒤 지자체가 기본계획을 세우는 방 식이다. 시장·군수는 10년 주기로 기본 계획을 수립하여 해당 구역을 지정한다. 특별정비구역으로 지정되면 해당 위의 내용 외 리모델링 시 세대수 증가, 수의 계약으로 국·공유재산 사용 등 지구단위 계획 특례 등을 부여 받을 수 있다. 주택법 개정안 이번 주택법 개정안은 ‘토지임대부’ 분양 주택의 공급이 활성화될 수 있도록 공급 규제를 개선하는 내용이 골자다. 토지임 대부 분양주택을 양도하려는 경우 한국 토지주택공사(LH)에 공공 환매만 가능 했었는데 앞으로는 10년 이내 전매제한 기간을 설정하고 해당 기간 경과 후에는 개인끼리 사고팔 수 있게 된다. 민간분양 단지에 비해 낮은 분양가로 거주한 후에 10년 뒤 건물의 시세 차익을 보고 팔 수 있게 되는 것이다. 도심주택 공급사업에 의무 적용 중인 분양가상한제도 적용 배제 된다. 원주민 정착 지원, 사업성 개선 등을 통 해 주택공급이 활성화 될 수 있도록 도심 공공주택 복합지구 및 주거재생혁신지 구, 주거환경개선사업에서 건설·공급되 는 주택은 분상제 적용대상에서 제외 된다. 토지임대부 분양주택 관련 사항은 공 포 6개월 이후, 분양가상한제 관련 사항 은 공포 3개월 이후 시행될 예정이다.
2023.11.27
고금리 이슈, 부동산 시장 상황은?
최근 우리 경제는 미국의 고금리 장기화와 이에 따른 고물가, 고환율, 여기에 더해 최근 중동 정세 불안으로 인한 고유가 위기까지 더해진 상황이다. 또한 공사비와 인건비 증가로 인한 건설경기 침체 탓에 주택 공급 정상화도 중요한 과제로 떠올랐다. 거시경제 불확실성이 지속되는 상황이 부동산 시장에 어떻게 영향을 줄지 우려스러운 상황이다. 고금리 + 미분양, PF 리스크 지속된다작년부터 고금리 부담으로 인해 부동산 PF 리스크가 지속되고 있고 여기에 더해 미분양 문제를 안고 가는 상황이다. 고금리 기조는 상당 기간 유지될 것으로 보이며 부동산 PF에 과다하게 투자했던 기관은 위험부담을 계속 안고 가야 한다. 최근에는 분양 경기를 회복하기 위해 정부에서 전방위적인 정책을 내놓았지만 아직까지 더딘 회복세를 보이고 있다.금리 등 불확실성↑, 엇갈린 투자 심리?대출이 필요한 실수요자들은 금리 부담으로 매수 심리가 위축되는 상황이다. 또한, 부동산 시장이 언제 하락세로 접어들지 몰라 불안감이 조성되고 있다. 다만 부동산 시장이 아직까지 큰 하락세를 보이진 않고 있다. 오히려 현금을 많이 가지고 있는 이들은 투자가치가 높은 부동산을 계속 매수할 것이란 전망이 나오고 있다. 최근에는 강남, 여의도, 목동 등 주요 재건축 단지는 미래가치가 높다는 점에서 많은 수요가 몰리고 있다. 2~3년 뒤엔 주택 공급난 커질수도···분양 사업성이 크게 악화되면서 건설사들이 사업 진행을 꺼려하는 모습을 보이고 있다. 또한 국토교통부가 발표한 올 상반기 전국 건축 인허가 현황에 따르면 인허가 면적과 착공 면적이 전년 대비 각각 22.6%와 38.5% 감소했다. 주택 공급의 선행 지표인 인허가와 착공 실적이 올 상반기에 큰 폭으로 감소하면서 2~3년 뒤에는 신축 아파트 매물이 큰 폭으로 떨어질 것이란 전망도 나오고 있다.분양시장 규제, 더 완화될까?현재 분양시장은 입지나 브랜드에 따라 청약 수요가 극명히 갈리는 모양새이다. 서울 내 인기 단지는 높은 경쟁률을 보이며 흥행을 이어갔지만, 지방에서 분양된 단지들은 미분양 문제로 골머리를 앓고 있다. 정부는 지난해 11월부터 분양권 전매 금지 규제를 대폭 완화하고 규제 지역을 해제하는 등 전방위적인 정책을 내놓았다. 하지만 아직 실거주 의무가 남아있는 상황이어서 분양가 상한제가 적용된 주택은 전매가 사실상 불가능하다. 분양권과 입주권의 단기 양도세율 인하 개정안의 통과 여부도 관심이 높아지고 있다. 개정안이 통과되면 매도 물량이 늘어나고 투자자를 분양시장으로 끌어들일 수 있다. 다만 대출은 너무 늘고 있는 상황이라 수요자를 위한 규제 완화 정책은 나오기 쉽지 않을 것으로 보인다.