건설업 시장이 갈수록 나빠지고 있다. 1분기 건설업체의 부도·폐업이 늘어나고 신규로 사업을 등록하는 업체 수는 대폭 감소하면서 정부는 본격적인 해결책을 마련하기 위해 ‘건설 경기 회복 지원 방안’을 지난 3월 28일 발표 했다. 또한 국토교통부는 지난 8일 ‘리츠 활용 PF사업 지원 방안 관련 설명회’를 개최했는데, 미분양 주택을 해소해 지방 건설 경기를 되살리고 신규 착공 지연 문제 등을 해결하기 위해서다. 10년 만에 돌아온 CR리츠가 건설사들의 활로를 열어줄지 주목되고 있는 상황이다.

 

상승 현상
서울 강남 한강변 일대 초고가 아파트 매매 시장에 ‘신고가 거래’가 이어지고 있다. 고금리 장기화는 되려 자금력이 있는 자산가들의 구매 욕구를 당기고 있는 것으로 분석된다. 지난 2월 22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 같은 달 8일 강남 압구정동 현대2차 아파트 전용 196.84㎡ 13층이 80억에 거래가 된 걸 확인할 수 있다. 3년 전 최고가인 전용 198㎡ 7층이 63억에 매도된 걸 비교하면 17억이 올랐다.
매매가 이뤄지는 거래량도 부동산 경기 호황을 보였던 지난 3년 전으로 복귀된 수준이다. 2023년 1~11월까지 서울 아파트에서 실제 거래가가 50억 이상 매매된 거래 건수는 147건이다. 12월까지 더하면 161건이었다. 이는 2021년 160건이 매매가 성사된 것과 비슷한 규모다. 2022년 90건으로 크게 줄었다가 확 증가한 것이다.

많은 부동산 전문가들은 고금리나 대출에 크게 구애받지 않는 자산가들이 이때다 하고, 초고가 아파트 시장의 수요층이 되었기 때문으로 지금 현상을 평가했다. 이들은 대부분 고정적 수익이 없어도 여러 불로소득 구조를 갖춘 층이라고 덧붙였다. 이들은 최상급지로 판단되는 매물이 나오면 더 얹혀서라도 구매하는 의사까지 있는 부류라는 게 정설이다. 한 부동산개발업계 관계자는 “초고가 아파트 시장 수요자들은 부동산 하락기가 오히려 진짜 부자를 만나게 되는 시기다. 향후도 압구정과 청담 등 전통 부촌 지역을 대체할 지역이 나오지 않는 이상 상승은 당분간 계속될 것”이라고 전했다.

상승하는 궁극적인 이유
역대 ‘최고가 신고가’ 거래가 일어나는 궁극적인 이유는 크게 3가지로 압축된다. 먼저 15억이 넘는 아파트에 대한 대출이 허용됐고, ‘다주택자 양도세 중과’도 유예가 됐다. 여기에다 한강변 아파트 재건축까지 속도를 낸다는 소문들이 파다하면서 강남 집값을 자극하고 있다. 결국 이런 흐름을 정리하면 규제 완화 때문이란 결론에 이른다.
인근 대치동의 전용면적 190㎡ 아파트도 신고가를 기록했다. 이들 아파트 모두는 토지거래허가구역에 속해 실거주 목적으로 매매할 수밖에 없다. 그런데도 재건축에 대한 기대감이 커지면서 매수 문의가 계속되는 상황이다. 특히 압구정 지역 아파트는 시세보다 더 비싼 가격에 낙찰되는 중이다. 서울시장까지 나서 강남 집값을 잡겠다고 전면에 나서고 있지만 최고가 신고가는 계속될 전망이다. 한편 서울시의 규제 완화 정책과 집값 안정화란 달리 보면 상반된 이 문제를 향후 어떻게 풀어갈지 귀추가 주목된다.

한편 ‘신고가’로 거품 만들려는 흐름을 경계
대한민국 아파트 매매가의 최정점인 압구정 현대 아파트는 평당 평균가가 1억 4,300만 원이다. 1채당 115억 원에 이르는 역대 최고가 거래 신고도 최근에 나왔다. 이는 2021년 직전 최고가보다 35억 원이 높은 거래금액이다. 실제 거래를 주고받은 사이를 특수관계로 보는 시선이 많다. 이들 거래 당사자들은 거기에 ‘직거래’까지 했다. 언제인가가 문제이지 실제 어느 시점에서는 거래 실체가 다 밝혀진다. 중요한 건 압구정 아파트의 115억 거래를 미끼로 부동산 분위기를 호도하는 각종 레거시 미디어의 보도나 주변 설왕설래에 결코 현혹되어선 안 된다는 것이 많은 부동산 전문가들의 목소리다.
상기 거래가 된 해당 평형 종전 최고 거래가격은 2021년 4월 80억이었다. 종전 최고가 대비 무려 35억 원 상승하면서 신고가를 기록한 것이다. 해당 아파트는 1978년에 준공됐다는 점을 감안해도 바로 이해되지 않는 것이 이 이유이다. 더욱이 해당 ‘동’은 한강변이 바로 보이는 동도 아니다. 단지 가운데 있는 동이다.

직거래에 다시 빙점
압구정 80평 아파트 115억 거래가 내내 미심쩍은 이유는 직거래에다가 아직도 등기도 되지 않았다. 흔히 기존 거래보다 높은 가격대의 직거래나 터무니없이 낮은 가격대를 그래서 ‘특수관계인’간의 거래라고 보는 근거다. 더욱이 해당 압구정 현대 7차 76동의 80평형은 예전에도 특수거래 의혹이 불거졌던 곳이다.
3년 전 반도건설은 계열사인 케이피디개발 명의로 보유 중이던 곳으로 압구정동 아파트 매매거래 사상 최고가인 80억에 팔았다. 이 아파트와 같은 동 같은 층 옆에 옆집은 반도건설 회장의 자택이다. 케이피디개발은 2013년 5월 경매를 통해 이 아파트를 33억 정도에 낙찰받았다. 주목할 대목은 이 아파트 매입자금을 2013년 반도건설이 케이피디개발에 빌려준 것이다. 당시 케이피디개발은 30억대 아파트를 경매로 사들일 자금 여력이 되지 못했다. 전례가 있던 직거래란 점에서 이번 115억 신고가는 여러모로 미심쩍다. 더욱이 같은 단지에서 직거래가 1건이 더 있었다. 115억 거래 신고가 있던 지난 3월 27일 압구정 현대 48평이 51억 원에 거래가 됐다. 압구정 일대 부동산은 ‘교환 직거래’가 있었지 않겠느냐고 답문했다.
이를 통해 시세를 올리고자 하는 세력을 분별할 눈이 필요하다. 앞서 레거시미디어만을 언급했지만 특정한 이슈도 없이 실거래 신고가가 기존 시세보다 높다면 계속 여러 이면을 살펴볼 필요가 있다. 압구정 115억 원 신고가를 예시를 들었지만, 부동산 시장은 많은 사람이 얽혀 있다 보니 이해관계 역시 복잡한 구조이다. 자치 언제고 현혹될 요인이 많다. 이런 이면을 볼 수 있다는 건 최소한 손해를 보지 않을 지혜의 눈이 생겼다는 방증이다.