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둔촌주공을 20% 싸게··· 신혼부부, 3자녀를 위한 「장기전세주택 시프트(SHift)Ⅱ」

서울시는 기존 장기전세주택 정책인 시프트(SHift)를 확장하여, 소득 및 자산 요건을 만족하는 신혼부부에게 10년 동안 거주를 보장하고, 자녀를 출산하면 최대 20년까지 거주 기간을 연장한다. 20년간 3명 이상의 아이를 출산한 경우, 거주하던 주택을 시세보다 20% 저렴하게 매수할 수 있는 기회도 제공된다. 기대를 모으는 돈춘주공 입주 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온)과 송파구 잠실진주(잠실래미안아이파크) 같은 인기 재건축 단지도 이번 정책의 적용 대상에 포함된다. 서울시는 이를 통해 신혼부부의 주거 안정을 목표로 하며, 신혼부부 10쌍 중 1쌍에게 안정적인 주거 환경을 제공하겠다는 포부를 밝혔다. 다만, 전문가들은 이 같은 정책이 출산율 제고에 크게 기여하기엔 공급 물량이 부족하다는 점과, 특정 계층에 대한 '역차별' 우려를 제기했다. 둔촌주공아파트 재개발로 새롭게 지어질 올림픽파크포레온의 조감도 신혼부부 10쌍 중 1쌍의 주거 안정 목표 서울시는 올해 7월부터 3년간 신혼부부를 위한 '장기전세주택2'와 '신혼부부 안심주택' 등 총 4,396가구를 공급할 계획이다. 매년 4,000가구를 추가로 공급해, 연간 약 3만 6천 쌍의 신혼부부 중 10%의 주거 안정을 도모할 방침이다. 오세훈 서울시장은 기자간담회에서 "높은 집값은 신혼부부의 출산 결심에 큰 걸림돌"이라며, "저출생 문제를 해결하기 위해 주택 문제 해결이 가장 시급하다"고 강조했다. 또한, 중산층 신혼부부도 공공주택에 입주할 수 있도록 임대주택의 패러다임을 바꿔, 자녀를 출산할 경우 더 넓은 집으로 이사할 수 있게 하겠다고 덧붙였다. 무자녀 신혼부부와 예비부부도 혜택 가능··· 최대 10년 거주 '장기전세주택2'는 무자녀 신혼부부뿐만 아니라 예비부부도 최대 10년간 거주할 수 있도록 설계되었다. 모집공고일 기준 혼인신고일로부터 7년 이내이거나 6개월 이내 혼인신고 예정인 무주택 신혼부부가 입주 대상이다. 입주 후 자녀를 출산하면 거주 기간이 20년으로 연장되며, 2명 이상의 자녀를 낳을 경우 주택을 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 우선매수청구권이 부여된다. 아이 2명 출산 시 시세 대비 10% 저렴한 가격, 3명 출산 시 20% 저렴한 가격으로 매수할 수 있다. 출산 인정 시점은 모집공고일 이후 입주 전까지 출산한 경우다. 소득 기준도 완화, 방 뺄 위험 줄어든다 소득 기준도 완화되었다. 전용면적 60㎡ 이하 주택은 도시근로자 가구당 월평균소득 120% 이하(맞벌이 180%)가 대상이며, 전용면적 60㎡ 초과 주택은 150% 이하(맞벌이 200%)면 신청할 수 있다. 맞벌이 신혼부부의 경우 월소득이 974만원 이하라면 작은 집, 1083만원 이하라면 큰 집에 입주할 수 있다. 자녀를 출산한 경우 소득이 증가해도 주거지에서 퇴거해야 할 위험이 줄어든다. 재계약 시 적용되는 소득 기준이 자녀 출산 시 20%포인트씩 완화되며, 3자녀 이상 출산 시 60%포인트까지 완화된다. 유지되는 자산 기준 자산 기준은 유지된다. 부동산 자산 2억1550만원 이하, 자동차 자산 3708만원 이하 조건을 만족해야 한다. 서울시는 맞벌이 가구에 대한 소득 기준 완화와 자녀 출산 시 거주 기간 연장에 대해 국토교통부와 협의 중이다. 장기전세주택 시프트(SHift)Ⅱ, 공급 계획은? 서울시는 재건축 기부채납과 역세권 매입을 통해 '매입형 장기전세주택' 1,469가구와 공공부지 활용 및 도시개발사업을 통한 '건설형 장기전세주택' 927가구 등 총 2,396가구를 2026년까지 공급할 계획이다. 둔촌주공(올림픽파크포레온)의 경우, 300가구를 공급하기 위해 7월 중 모집공고를 시행할 예정이다. 이어 자양1구역(구의역롯데캐슬이스트폴) 177가구, 잠실미성크로바(잠실르엘) 76가구, 잠실진주(잠실래미안아이파크) 109가구 등이 내년 상반기와 하반기에 걸쳐 공급된다. 서울시 주택정책실 한병용 실장은 "재건축 기부채납으로 확보한 임대주택은 모두 장기전세주택으로, 절반을 신혼부부 전용으로 공급할 계획"이라고 설명했다. 신혼안심주택도 우선매수청구권 제공 서울시는 소득기준 70% 이하(맞벌이 90%)인 가구를 대상으로 '신혼부부 안심주택'도 공급할 예정이다. 기존 임대 100% 방식에서 벗어나 임대주택 70%를 신혼부부 전용으로, 분양주택 30%를 신혼부부에게 우선 공급한다. 공공임대주택은 시세의 50%, 민간임대주택은 시세의 70~85% 수준으로 공급된다. 이 정책은 내년 말까지 한시적으로 운영된다. 2자녀 이상 출산한 가구에는 특화된 지원도 마련된다. 공공임대주택은 20년 거주 후 우선매수청구권이 부여되며, 주택 감정가의 90% 이하(3자녀는 80%)로 매매할 수 있다. 민간임대주택의 경우 10년 거주 후 우선 양도권이 주어져 시세에 따른 가격으로 구매할 수 있다. 전문가들은 이 같은 정책이 의도는 좋지만, 수혜 대상이 한정적이어서 실효성에 의문을 제기하고 있다. 특정 계층에 대한 '역차별' 논란을 잠재울 수 있을 만한 추가적인 정책이 더 필요할 것으로 보인다.

노인 전용 주택 전체 노인 가구의 0.4%수준 불과 국토교통부 고령자복지주택 3천호 공급

국토교통부는 올해 고령자복지주택 3천호를 공급 할 예정이다. 주택산업연구원에 따르면 60세 이상 노인 인구가 지난 13년간 연 평균 4.6%씩 증가하고 있는 점을 고려해 지난해 대비 고령자복지주택 공급률을 약 3배 이상 높인 것이다. 국토교통부는 11일 경기도 시흥 고령자복지주택에서 한국토지주택공사(LH), 합동 간담회에 이 같은 대책을 내놨다. 알뜰실버운 고령자복지주택 관리비 드디어 개선 되나 고령자복지주택은 영구 임대주택으로 보증금 300만원 이하로 구성되어 있고, 월 임대료가 10만원 이하로 저렴한 임대가 가능하다. 하지만 기존 한국토지주택공사(LH)가 운영하는 고령자복지주택 곳곳에서 임대료의 세 배나 되는 관리비가 부과되어 논란을 빚었다. 주거면적 5평에 불과한 안강 고령자 복지주택의 관리비는 30평대 민간아파트와 비슷한 월 17만원 수준으로 상식을 넘어선 관리비 고지서에 입주민들은 불만을 토로하고 있다. LH에 항의까지 하여 관리 인력을 줄였음에도 불구하고 관리비는 여전히 10만원을 훌쩍 넘어가는 상황이다. 시급한 제도 개선 시점에, 주거부담 경감 지원 약속 국토부는 이번 간담회에 공동관리 방식을 확대해 고령자복지주택 공용관리비 부담을 완화하고 단순한 거처 제공뿐만 아니라 노인가구의 건강, 여가, 커뮤니티 등 전반적인 삶의 질을 향상할 수 있도록 주거복지 서비스를 강화할 예정이라고 설명했다. 한편 노인 전용 주택은 전체 노인 가구의 0.4%수준 65세 고령인구가 전체 인구에서 7%이상 차지하면 “고령사회”로, 20% 이상이면 “초고령사회”로 본다. 한국은 2018년에 65세 이상 고령인구 비율이 14.3%로 고령사회로 진입했고, 2025년에는 “초고령사회”에 진입할 예정이다. 지난 8일 주택산업연구원이 발표한 '노인 가구 주거 편익 향상 방안' 자료에 따르면 현재 공공이 공급한 노인 전용 주택은 총 3만가구 수준으로 지난해 전체 고령 가구(775만 가구)의 0.4%에 그쳤다. 65세 이상 노인 중에 실버타운 같은 형식의 주택에서 거주하길 원하는 수요는 5.1%(약 30만명)으로 조사 됐는데 수요에 비해 실버타운은 약 27만 가구 부족하다는 의미로 해석 된다. 반면 정부가 저소득 고령층을 위해 무장애 설계를 적용한 공공 임대주택인 '고령자 복지 주택'은 2019년부터 매년 800여가구를 공급하는 데 그쳤고 새로 발생하는 노인 가구의 0.3%에 불과했다. 수요 대비 턱 없이 부족한 상황이다. 건설업계도 신사업으로 실버주택 주목 주택 경기 침체로 새로운 수익원 발굴이 시급한 상황에 건설사들이 실버주택 사업을 낙점 했다. 노인 단독가구가 늘고 있다는 점도 실버주택에 주목하는 요인인데, 보건복지부가 발표한 2020년 노인실태조사를 보면 고령자 중 노인 혼자 살거나 부부와 같이 생활하는 가구의 비율은 78.2%에 달하는 것으로 나타났다. 노인주거복지시설은 2007년 ‘노인복지법‘ 개정 이후 양로시설과 노인복지주택, 노인공동생활가정 크게 3가지로 규정 됐는데, 이중 건설업계가 주목하는 영역은 노인복지주택이다. 노인에게 주거시설을 임대해 생활 편의를 제공하는 시설로, 30세대 이상이며 60세 이상을 입주 대상으로 규정한다. 시니어타운, 레지던스 등 형태가 다양하게 변모 했다. 정부의 정책 기조도 연관되어 있는데, 정부는 늘어나는 고령 인구에 대한 주거 정책 중 하나로 2015년 폐지된 분양형 노인복지주택(실버타운) 재도입 검토 및 추진하기로 했다. 도심 외곽에 주로 위치했던 실버주택 사업들이 정부의 지원과 민간 건설사들의 적극적인 참여로 인해 도심 지역으로 영향이 확대되면서, 얼마 안가 국내 부동산 시장에서 실버주택 공급 경쟁이 치열해질 것으로 보인다.

서울시, ´정비사각지대´ 사업성 끌어올려 재개발 길 터준다

서울시는 도심의 노후 주거지와 산자락 등 ´정비사각지대´에서의 재개발과 재건축을 촉진하기 위한 다양한 정책을 발표했다. 이번에 발표된 '재개발‧재건축 2대 사업지원 방안'은 사업성 개선과 공공지원이라는 두 가지 주요 분야에서 총 10가지 대책으로 구성되어 있다. 정비사각지대, 새로운 재개발의 기회로 기존에 사업성이 부족하여 재개발과 재건축이 추진되지 못했던 곳에 새로운 기회가 부여된다. 이를 위해 서울시는 사업성 개선을 위한 다양한 인센티브 부여 및 규제 완화를 시행할 계획이다. 특히 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에 기존 세대수, 지가, 과밀 정도 등이 고려된 ´사업성 보정계수´를 적용, 현재 10~20% 수준인 ´허용용적률 인센티브 범위´를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 전망이다. 추가로 과거의 용적률 체계에 따라 지어져, 이미 현행 용적률을 초과한 지역도 사업성을 고려해 ´현황용적률´을 인정하고, 법적상한용적률의 최대 1.2배까지도 추가 부여한다. 주거지 여건을 반영한 도로접도 요건 완화 당초 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반 시설이 양호하다고 보아 재개발을 허용하지 않았던 ´접도율´ 규정을 소방차 진출입, 불법 주정차 문제 등 변화한 도로 및 주거지 여건을 반영하여 ´6m 미만´ 도로에 접한 경우에도 재개발이 가능하도록 접도율 기준을 완화했다. 접도요건 완화 시, 서울 내 재개발 가능한 면적은 484만m²에서 1,190만m²로 대폭 늘어날 전망이다. 고도·경관지구 높이 완화, 산자락도 고품격 주거단지로··· 다음으로, 고도·경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 풀어, 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 지원한다. 경관지구는 현재 12m에서 20m로, 고도지구는 20m에서 45m 이상으로 완화해 산자락 저층 주택가도 아름다운 경관을 품은 고품격 주거단지로 탈바꿈할 수 있도록 돕는다는 방침이다. 역세권을 중심으로 고밀복합개발 추진 교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권을 중심으로 고밀 복합이 필요한 지역을 ´준주거´까지 용도지역을 상향, 역세권 정비와 함께 임대주택, 노인시설, 공원 등 ´전략용도시설´ 조성을 집중적으로 지원할 계획이다. 합리적인 주거지 노후화 개선 지속될 것··· 유창수 서울시 행정2부시장은 “사업성 좋은 지역은 현행 제도 안에서 정비가 자연스럽게 이뤄져 왔지만 기존 현황용적률이 높은 단지는 공사비 급등까지 덮치면서 동력을 잃고 그 불편을 시민이 오롯이 감내해 왔다”며 “이번 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어주어 쾌적한 주거환경을 제공해 나갈 것”이라고 말했다.

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21세기 초 최대 거짓말, 사우디 네옴 프로젝트?

최근 서울과 수도권의 신축 아파트 공급 부족이 심각한 문제로 떠오르고 있다. 주택건설 인허가 물량은 2021년을 기점으로 크게 감소하고 있으며, 특히 민간 부문은 급격한 추이를 보이고 있다. 앞으로 공급 부족 현상은 더욱 심화될 것으로 전망된다. ‘더 라인’이 ‘더 닷’ 됐네 사우디아라비아가 오랜 은둔의 시간을 끝내고 세계 무대에 나서며 출사표와 같이 던졌던 기가 프로젝트 ‘네옴시티’가 용두사미가 될 위기에 처했다. 1조 달러를 쏟아 부어 170㎞에 걸쳐 500m의 초고층 빌딩을 연결하겠다던 네옴시티의 핵심 프로젝트 ‘라인’이 2.4㎞로 축소되었다는 블룸버그 통신의 보도 이후 사우디 시장이 술렁이고 있다. ‘더 라인(The line: 선)’이 ‘더 닷(The dot: 점)’이 되었다는 조롱이 섞인 자조가 사우디 내부로부터도 나온다. 애초에 네옴 프로젝트의 실효성과 실행 가능성에 대해 의구심을 품었던 많은 사람은 ‘거봐라, 올 것이 왔다’라는 투로 힐난한다. 일단 사우디 정부는 공식적으론 부인하고 있다. 파이잘 알 이브라힘(Faisal Al Ibrahim) 사우디 경제부 장관은 “네옴시티 프로젝트가 전속력으로 진행되고 있다”라면서 “사업은 계획된 규모로 계속될 것이며 규모 변경은 없다”라고 말했다. 그러나 네옴 프로젝트가 예전처럼 강력한 추진력을 받지 못하고 있다는 신호가 곳곳에서 나오고 있는 것은 사실이다. 네옴 직원들이 해고되고 있고, 일부 공사업체들이 공사를 중단하고 떠나고 있다는 소식이 들린다. 과연 네옴을 둘러싸고 사우디 내부에서는 무슨 일이 일어나고 있는 것일까? 사우디 정부가 공식 발표하기 전까지는 추측에 불과할 수밖에 없지만 기고를 통해 처음 네옴 소식을 전했던 필자로서는 나름 책임감을 느끼지 않을 수 없다. 그간 사우디의 사정과 심경 변화를 좀 나누고 싶다. 사우디는 홍보마케팅 잘했다? 첫째, 우선 네옴 건설의 목표가 세계의 주목을 끌어 국제사회에서 사우디의 위상을 높이고 여론을 유리하게 끌어와 변두리 국가가 아닌 주축 국가로서 인정받고 싶은 것이었다면, 일단 소정의 목표는 달성한 것으로 보인다. 지난 글에서 밝혔듯이 사우디는 이미 2027년 AFC 아시안컵, 2029년 동계아시안게임, 2034년 하계아시안게임, 2034년 FIFA월드컵, 2030년 엑스포 등을 독식하며 국제 사회의 지지를 넘치도록 누리고 있는 중이다. 네옴을 앞세우며 변신해 보겠다는 사우디의 의지에 국제 사회가 일단 화답하고 있는 셈이다. 이제 사우디 측에서 중요한 것은 더 크게 떠벌리는 것이 아니라 이미 벌려 놓은 것을 하나하나 진중하게 실행해 나가는 것이다. 이미 개최가 확정된 행사를 일정대로 준비에만 천문학적인 예산이 소요되는 만큼 강제성이 없는 네옴의 예산을 조정해서라도 국제 행사들에 좀 더 신경을 쓸 수밖에 없는 상황으로 보인다. 사우디 국부펀드 현금 바닥 둘째, 그 많던 사우디 국부펀드(PIF)의 현금이 바닥이 났다. 미국 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 PIF가 보유한 현금은 2023년 9월 기준으로 약 150억 달러로 집계된다. 약 500억 달러를 보유하던 2022년 상황과 비교하면 70% 급감했다. 특히 PIF가 관련 정보를 공개한 2020년 12월 이후 역대 최저 수준으로도 분석된다. PIF는 7,100억 달러의 자금을 운용하는 세계 최대 국부펀드다. 빈 살만 왕세자가 사실상 주무르는 것으로 알려진 PIF는 사우디 경제개혁 정책 ‘비전 2030’의 재원으로 쓰인다. ‘비전 2030’은 세계 최대 산유국 사우디가 석유에 의존하는 경제 구조를 깨고 새로운 판을 깔겠다는 목표에서 시행하는 대형 국책사업 정책이다. 스마트도시 ‘네옴 시티’ 건설, 제2의 국적 항공사 리야드에어 설립, 최근 스포츠 분야의 대규모 투자 등이 대표적 갈래다. 하지만 대형 프로젝트들이 한꺼번에 시행되면서 펀드의 현금이 줄어드는 것으로 분석된다. 네옴을 둘러싸고 축소 유혹을 받을 수밖에 없는 가장 직접적인 이유라 할 것이다. 상황을 바꾼 우크라이나 전쟁 셋째, 사우디를 둘러싼 국제 환경에 거대한 변화가 생겼다. 최근 사우디에 가장 큰 영향을 주고 있는 이벤트를 꼽으라면 단연코 러시아-우크라이나 전쟁이다. 유가가 급등하며 사우디는 모처럼 호황을 누렸다. 뿐만이 아니라 러시아의 가스공급 중단으로 유럽 주요 국가들이 앞다투어 사우디를 방문하며 가스공급을 요청해 왔다. 누군가의 비극이 또 다른 이에게는 희극이 되고마는 안타까운 상황이지만, 사우디 측에서는 내심 반갑기 그지없을 것이다. 이후 사우디는 자푸라, 아미랄, 파드힐리 등 이전에 없던 엄청난 규모의 가스 개발 프로젝트를 발표하며, 물 들어 온 김에 열심히 노를 젓고 있다. 현대, 삼성, GS 등의 한국 건설사들이 이 과정에서 가장 큰 수혜를 입기도 했다. 재생 에너지, 전기차 등 탄소배출 축소가 세계 경제 변화의 가장 큰 화두로 등장하면서 석유경제에 크게 의존하던 사우디로서는 울며 겨자 먹기식으로 ‘탈석유’ 선언을 할 수밖에 없었고, 탈석유 시대 대표 프로젝트로 네옴을 띄웠지만 불과 몇 년 만에 국제 사회 분위기는 크게 바뀌었다. 생각지 못했던 러시아-우크라이나 전쟁이 터지며, 탈석유에 가장 앞장섰던 유럽 국가들이 에너지 확보에 어려움을 겪게 되자, 급작스레 가스를 찾아지는 해와 같던 중동국가들의 문을 다시 두드리기 시작했다. 판데믹으로 인해 풀린 거대한 유동성과 미·중 갈등으로 인한 공급망 디커플링이 겹치며 전세계가 유래없는 인플레이션을 겪고 있는 상황도 '탈석유 시대'로의 이행에 제동을 걸고 있다. 예상보다 전기차 판매도 부진하고, 재생 에너지 보급도 더뎌지면서, 사우디 입장에서도 탈석유로의 전환에 조금 여유가 생긴 셈이다. 사우디 측에서는 당장 큰돈을 벌 수 있는 가스 개발에 최대한 빨리 투자금을 쏟아 부어 한몫을 잡는 것이 이후 탈석유를 위한 재원 마련에도 유리한 상황이다. 미국 투자금이 안 들어온다 마지막으로 네옴이 축소될 수밖에 없는 결정적인 이유는, 사우디와 미국 사이의 외교적 갈등이 커지며, 사실상 해외로부터 투자유치가 어려워졌기 때문이다. 애초에 사우디 정부는 네옴 프로젝트의 막대한 투자금을 혼자 조달할 계획이 결코 아니었다. 최소한의 마중물로 자체 자금을 일부 댄 후에 해외 투자 유치를 통해 자본을 지속으로 확충할 계획이었다. 본질상 부동산개발 사업인 만큼 ‘많은 투자자가 관심을 가질 가겠구나’라고 판단했으리라. 그러나 빈 살만 왕세자를 국제 사회의 왕따로 만들뻔했던 최악의 사건, 워싱턴포스트의 사우디 출신 칼럼니스트 자말 카슈크지 살해 사건 이후로 수많은 투자자가 사우디를 손절하게 된다. 우크라이나 전쟁 이후 유가가 급등하며, 어느 정도 관계가 회복되는 듯이 보이기도 했지만, 바이든 당선 이후 계속되는 갈등 분위기에 적극적으로 사우디 투자에 뛰어드는 큰 손들이 보이지 않고 있는 상황이다. 흐르는 현재 방향 그나마 중국 정부가 미·중 갈등 상황에서 사우디를 우군으로 끌어들이기 위해 사우디에 다양한 투자를 약속했지만 네옴의 성공을 위해선 턱없이 부족한 반쪽짜리일 뿐이다. 결국 부동산 투자의 큰 손인 미국쪽 투자자들이 움직이지 않는다면, 네옴이 정상궤도로 진입할 날은 멀어만 보인다. 이처럼 사우디가 네옴을 축소할 수밖에 없는 여러 이유를 짚어 보았다. 아직은 공식적인 정부의 발표가 나오지 않았기 때문에 추측에 불과하지만, 아마도 사우디의 복잡한 속내를 고민할 수밖에 없는 지점이 많이 보인다. 아직 갈 길이 먼 사우디가 현명한 판단으로 난관들을 헤쳐 나가기를 응원하고, 아울러 한국의 많은 투자자도 올바른 판단으로 위기를 넘어 기회를 포착하기를 바란다.

신축 아파트 공급 부족, 더욱 심화 전망?

최근 서울과 수도권의 신축 아파트 공급 부족이 심각한 문제로 떠오르고 있다. 주택건설 인허가 물량은 2021년을 기점으로 크게 감소하고 있으며, 특히 민간 부문은 급격한 추이를 보이고 있다. 앞으로 공급 부족 현상은 더욱 심화될 것으로 전망된다. 공사비 급등이 불러온 신축 공급 위기 신축 아파트 공급 감소의 주요 원인 중 하나는 공사비 급등이다. 작년까지만 해도 재건축 현장에서는 공사비 때문에 조합원과 건설업체 간 갈등이 무수히 발생했다. 건설업계에 따르면, 평당 공사비가 코로나 이전보다 두 배 가까이 상승한 상황이다. 이로 인해 빌라나 아파트 신축 분양가는 상승할 수 밖에 없으며, 높은 분양가로 인해 미분양 리스크가 커져 많은 건설사가 신축을 시도조차 하지 않는 실정이다. 지으면 손해, 외곽과 지방은 재개발이 어렵다 코로나 이전에는 공사비가 상대적으로 낮아 재개발, 재건축이 활발히 이루어졌지만, 지금은 공사비가 전체 신축 아파트 가격의 절반 이상을 차지하고 있다. 즉, 토지매입 비용만큼 공사비가 비싸졌다. 특히 외곽이나 지방의 경우, 재개발·재건축을 진행하면 공사비가 주변 신축 아파트 가격보다 높아지는 현상이 발생해 신축 시 리스크가 크다. 이러한 상황으로 인해 기존의 주택은 그대로 구축으로 남을 가능성이 크며, 재개발 기대감이 사라지면서 가격이 지속적으로 하락할 가능성이 높다. 재개발 가능성 적은 구축 아파트, 가격 하락 불가피··· 현재 상황에선 대부분의 기존 구축 아파트가 앞으로 재개발이 힘들어 가격 하락이 불가피하다. 서울 역시 사업성이 나오지 않는 지역이 많아지고 있으며, 1기 신도시조차 사업성이 애매한 상황이다. 핵심지, 중심지를 제외하고 가격 상승을 기대하기는 어렵다. 서울 핵심지는 용적률 증가, 사업성 더 확보된다 반면 서울의 핵심지와 역세권은 용적률을 높여 사업성을 확보하려는 움직임이 나타나고 있다. 용적률이 최대 700%에서 1000%까지 높아질 수 있고, 핵심 지역이 더욱 고밀화될 것으로 보인다. 이로 인해 많은 사람들이 중심지에 모여 살 가능성이 높아지고, 세대 수가 증가할 것이다. 부동산 시장, 더욱 양극화될 것으로 보여··· 부동산 시장의 양극화가 심화됨에 따라 투자 전략도 달라져야 될 것으로 보인다. 핵심 지역에 집중 투자하지 않는다면, 아예 주택을 사지 않는 전략도 필요하다. 만약 주택을 사지 않는다면 주거는 전월세를 적극적으로 활용하는 방안이 대두되고 있다. 임대차보호법과 계약갱신청구권으로 인해 거주가 보장되는 만큼, 외곽 지역의 매매 수요는 점차 줄어들 전망이다. 이렇게 되면 임대사업자와 임대회사의 증가로 월세 비중이 높아지고, 자가 보유는 선택 사항으로 변해갈 것이다.

부동산 PF 구조조정 초읽기, 전국 5,000여곳 적용되는 새 사업성 평가

지난 5월 13일 금융당국은 부동산 PF(Project Financing)의 구조조정에 본격 돌입한다고 밝혔다. ‘시장 정상화’에 초점을 맞추기 보다는 ‘PF로 인한 피해를 최소화’ 한다는 정책 목표를 명시 했다. 금융기관들이 감내 가능한 범위 내에서 스스로 재구조화를 유도하는 것이 주요 골자이다. 즉 ‘본PF 전환 후 분양률과 공정률이 양호’할 가능성이 큰 사업장에 대해서 공사비 등 자금 조달을 돕겠다는 것이고 ‘본PF로 전환하지 못한’ 브릿지론 사업장에 대해서도 향후 사업성이 좋아질 것으로 판단 된다면 자금 조달을 돕겠다는 것이다. 사업성 평가 강화를 통한 PF사업장 옥석가리기 금융당국은 PF사업성 평가 등급을 기존 3단계 (양호-보통-악화 우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실 우려)로 세분화 했다. 이중에 최저 등급인 ‘부실 우려’로 분류되면 대출액의 75%를 충당금으로 쌓게 하면서 사실상 사업장 정리(경·공매)를 유도한 것이다. 결국 일부 부실 사업장의 재구조화·정리를 신속하게 추진하겠다는 게 핵심이다. 사업성이 부족하다고 판단된 곳에는 공공과 민간이 필요 자금을 지원하는데, 캠코 펀드에 우선매수권을 부여했고 PF채권을 매도한 금융사에 추후 재 매입할 기회를 제공한다. 민간은 은행·보험업권이 1조원 규모의 신디케이트론을 조성해 경·공매를 진행하는 PF사업장의 채권 매입을 돕는다. 전국 5,000여곳에서 적용되는 새 사업성 평가 6월부터 진행 될 새 사업성 평가 대상 PF는 230조원 규모로 정부는 전국 사업장 5,000여 곳을 평가 할텐데 부실 우려가 큰 하위 5~10% 사업장은 시장에서 퇴출될 뿐이다. 평가 기준과 강도 모두 강화되서 ‘부실 우려’등급이 대거 나올 것으로 관측되기 때문이다. 기존에는 토지매입·인허가 시공사 보증 등 사업 초기 단계에 필요한 자금을 대출해주는 브릿지론과 시공단계 자금을 대출 받는 본PF 등만 사업성 평가 대상이었지만 이번 대책에는 토지담보대출, 채무보증, 새마을금고도 사업성 평가 대상에 포함시켰기 때문이다. 이에따라 악성 사업장을 많이 보유하고 있는 건설사의 부도 위험성 또한 증가 됐다. 금융당국·은행·보험사 속도전 새로 진행된 사업성 평가의 절차는 금융사가 사업성 평가를 진행하고 금융감독원에 제출하면 7월 중 평가·점검을 진행한다. 이를 기초로 금융감독원과 금융사가 평가 결과를 조정하면 금융사는 유의등급과 ‘부실 우려’등급 사업장에 대한 재구조화, 자율매각, 상각, 경·공매 등을 즉시 추진 한다. 9월 부터는 시장에 구조조정 매물이 순차적으로 나오기 시작할 것으로 보인다. 6월에 진행 될 최초 평가는 연체사업장과 만기를 3회 이상 연장한 사업장 이다. 규모는 전체의 25~30%수준이다.

상업용 부동산 시장 양극화··· 서울 오피스만 훈풍

최근 상업용 부동산 시장에서 양극화 현상이 두드러지고 있다. 현재 서울의 주요 오피스는 공실률도 줄어들고 임대료도 늘어나 상당히 좋은 국면을 맞이했다. 반면에 서울을 제외한 지역의 오피스, 상가 등은 공실률이 크게 증가하고 있고, 임대료는 정체 되어있는 상황이다. 늘어나는 서울 오피스 수요, 대기업이 큰 손 다른 상업용 부동산의 공실률이 증가 추이를 보이는 반면, 서울 주요 오피스는 원래부터 공실률이 낮았을뿐더러, 심지어 공실률이 계속 감소하는 모습을 보이고 있다. 증례로 다른 지역의 오피스가 두 자릿수의 공실률을 유지하는 것에 비해 서울 오피스는 계속 한 자릿수의 공실률을 유지하고 있다. 통상 업계에서 보는 자연 공실률이 5%인 것을 감안하면 거의 공실률이 없는 수준으로 볼 수 있다. 반면, 인천 오피스 같은 경우 서울과 같은 수도권임에도 불구하고 공실률이 상당히 높다. 서울 주요 오피스의 임차인은 주로 대기업처럼 규모가 큰 회사다. 연면적이 6만 6,000m² 이상인 서울 프라임급 오피스는 현재 거의 빈공간이 없는 것으로 전해진다. 강남대로와 테헤란로, 광화문 등 강남권, 도심권의 선호도 높은 지역 중심으로 IT업계 등의 수요가 지속된 것도 큰 영향을 미쳤다. 공실률은 증가하고 임대료는 정체, 상가 부동산은 고전 중 서울 주요 도심의 오피스와 달리, 상가 부동산은 고전을 면치 못하고 있다. 경기침체, 높은 대출금리, 물가상승 등으로 인해 소비 심리가 위축되어 상가 부동산 시장에 악영향을 미치고 있다. 특히, 서울의 상가 공실률은 작년부터 지속해서 증가 추이를 나타내고 있다. 전국의 통계를 봐도, 올해 1분기 상가 공실률이 작년에 비해 크게 증대됐다. 다만, 최근 공실률이 증가하고 있음에도 불구하고 임대료는 내려가기보다 유지되거나 올라가고 있다. 상업용 부동산의 특성상 공실을 줄이기 위해 임대료를 내리는 것은 부동산 가치를 훼손할 위험이 있기에 해당 현상이 발생한 것으로 보인다. 지식산업센터는 거래까지 크게 위축, 고금리 위기 맞이·· 주택 규제가 크게 강화됐던 시절, 대체 투자처로 각광을 받던 지식산업센터, 상가 등의 수익형 부동산이 고금리 기조에 의해 거래가 크게 위축됐다. 작년 지식산업센터 거래량은 3,395건으로 1년 새 33.1% 급감했다. 2021년 8,287건과 비교하면 60% 가까이 줄어들었다. 상가 같은 경우, 거래량은 2021년 3,308건, 2022년 2,119건, 2023년 1,294건 등으로 지속해서 감소하고 있다. 특히 지식산업센터 분양자는 거래량이 감소된 탓에 재정적 위기를 겪고 있을 가능성이 높다. 지식산업센터 분양 당시 LTV 대출이 70~80%까지 가능했기 때문에, 최대로 대출해서 분양받은 경우에 현재 고금리 상황으로 인해 이자 금액이 상당히 클 것으로 예상된다. 팔려고 해도 거래가 없는 상황이라 재정적 부담이 지속해서 커지는 중이다. 주목받는 상업용 부동산은 물류센터, 긍정적 요소 보여··· 현재 서울 오피스 시장처럼 온기가 도는 곳은 물류센터 시장이다. 한때 공급과잉이었던 물류센터는 중국 전자상거래 업체들의 국내 진출과 더불어 수요가 늘어나고 있다. 2024년 초에 알리익스프레스의 모기업 알리바바 그룹이 한국에 약 18만m² 규모의 통합 물류센터를 짓기로 한 사실이 알려졌다. 최근 사업을 크게 확장하는 중국기업 테무도 국내 진출에 속도를 내고 있어 물류센터를 구축할 것으로 예상된다.

압구정 현대 7차 115억 신고가(24년 3월 기준) 현상 속에 이면 보기

건설업 시장이 갈수록 나빠지고 있다. 1분기 건설업체의 부도·폐업이 늘어나고 신규로 사업을 등록하는 업체 수는 대폭 감소하면서 정부는 본격적인 해결책을 마련하기 위해 ‘건설 경기 회복 지원 방안’을 지난 3월 28일 발표 했다. 또한 국토교통부는 지난 8일 ‘리츠 활용 PF사업 지원 방안 관련 설명회’를 개최했는데, 미분양 주택을 해소해 지방 건설 경기를 되살리고 신규 착공 지연 문제 등을 해결하기 위해서다. 10년 만에 돌아온 CR리츠가 건설사들의 활로를 열어줄지 주목되고 있는 상황이다. 상승 현상 서울 강남 한강변 일대 초고가 아파트 매매 시장에 ‘신고가 거래’가 이어지고 있다. 고금리 장기화는 되려 자금력이 있는 자산가들의 구매 욕구를 당기고 있는 것으로 분석된다. 지난 2월 22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 같은 달 8일 강남 압구정동 현대2차 아파트 전용 196.84㎡ 13층이 80억에 거래가 된 걸 확인할 수 있다. 3년 전 최고가인 전용 198㎡ 7층이 63억에 매도된 걸 비교하면 17억이 올랐다. 매매가 이뤄지는 거래량도 부동산 경기 호황을 보였던 지난 3년 전으로 복귀된 수준이다. 2023년 1~11월까지 서울 아파트에서 실제 거래가가 50억 이상 매매된 거래 건수는 147건이다. 12월까지 더하면 161건이었다. 이는 2021년 160건이 매매가 성사된 것과 비슷한 규모다. 2022년 90건으로 크게 줄었다가 확 증가한 것이다. 많은 부동산 전문가들은 고금리나 대출에 크게 구애받지 않는 자산가들이 이때다 하고, 초고가 아파트 시장의 수요층이 되었기 때문으로 지금 현상을 평가했다. 이들은 대부분 고정적 수익이 없어도 여러 불로소득 구조를 갖춘 층이라고 덧붙였다. 이들은 최상급지로 판단되는 매물이 나오면 더 얹혀서라도 구매하는 의사까지 있는 부류라는 게 정설이다. 한 부동산개발업계 관계자는 “초고가 아파트 시장 수요자들은 부동산 하락기가 오히려 진짜 부자를 만나게 되는 시기다. 향후도 압구정과 청담 등 전통 부촌 지역을 대체할 지역이 나오지 않는 이상 상승은 당분간 계속될 것”이라고 전했다. 상승하는 궁극적인 이유 역대 ‘최고가 신고가’ 거래가 일어나는 궁극적인 이유는 크게 3가지로 압축된다. 먼저 15억이 넘는 아파트에 대한 대출이 허용됐고, ‘다주택자 양도세 중과’도 유예가 됐다. 여기에다 한강변 아파트 재건축까지 속도를 낸다는 소문들이 파다하면서 강남 집값을 자극하고 있다. 결국 이런 흐름을 정리하면 규제 완화 때문이란 결론에 이른다. 인근 대치동의 전용면적 190㎡ 아파트도 신고가를 기록했다. 이들 아파트 모두는 토지거래허가구역에 속해 실거주 목적으로 매매할 수밖에 없다. 그런데도 재건축에 대한 기대감이 커지면서 매수 문의가 계속되는 상황이다. 특히 압구정 지역 아파트는 시세보다 더 비싼 가격에 낙찰되는 중이다. 서울시장까지 나서 강남 집값을 잡겠다고 전면에 나서고 있지만 최고가 신고가는 계속될 전망이다. 한편 서울시의 규제 완화 정책과 집값 안정화란 달리 보면 상반된 이 문제를 향후 어떻게 풀어갈지 귀추가 주목된다. 한편 ‘신고가’로 거품 만들려는 흐름을 경계 대한민국 아파트 매매가의 최정점인 압구정 현대 아파트는 평당 평균가가 1억 4,300만 원이다. 1채당 115억 원에 이르는 역대 최고가 거래 신고도 최근에 나왔다. 이는 2021년 직전 최고가보다 35억 원이 높은 거래금액이다. 실제 거래를 주고받은 사이를 특수관계로 보는 시선이 많다. 이들 거래 당사자들은 거기에 ‘직거래’까지 했다. 언제인가가 문제이지 실제 어느 시점에서는 거래 실체가 다 밝혀진다. 중요한 건 압구정 아파트의 115억 거래를 미끼로 부동산 분위기를 호도하는 각종 레거시 미디어의 보도나 주변 설왕설래에 결코 현혹되어선 안 된다는 것이 많은 부동산 전문가들의 목소리다. 상기 거래가 된 해당 평형 종전 최고 거래가격은 2021년 4월 80억이었다. 종전 최고가 대비 무려 35억 원 상승하면서 신고가를 기록한 것이다. 해당 아파트는 1978년에 준공됐다는 점을 감안해도 바로 이해되지 않는 것이 이 이유이다. 더욱이 해당 ‘동’은 한강변이 바로 보이는 동도 아니다. 단지 가운데 있는 동이다. 직거래에 다시 빙점 압구정 80평 아파트 115억 거래가 내내 미심쩍은 이유는 직거래에다가 아직도 등기도 되지 않았다. 흔히 기존 거래보다 높은 가격대의 직거래나 터무니없이 낮은 가격대를 그래서 ‘특수관계인’간의 거래라고 보는 근거다. 더욱이 해당 압구정 현대 7차 76동의 80평형은 예전에도 특수거래 의혹이 불거졌던 곳이다. 3년 전 반도건설은 계열사인 케이피디개발 명의로 보유 중이던 곳으로 압구정동 아파트 매매거래 사상 최고가인 80억에 팔았다. 이 아파트와 같은 동 같은 층 옆에 옆집은 반도건설 회장의 자택이다. 케이피디개발은 2013년 5월 경매를 통해 이 아파트를 33억 정도에 낙찰받았다. 주목할 대목은 이 아파트 매입자금을 2013년 반도건설이 케이피디개발에 빌려준 것이다. 당시 케이피디개발은 30억대 아파트를 경매로 사들일 자금 여력이 되지 못했다. 전례가 있던 직거래란 점에서 이번 115억 신고가는 여러모로 미심쩍다. 더욱이 같은 단지에서 직거래가 1건이 더 있었다. 115억 거래 신고가 있던 지난 3월 27일 압구정 현대 48평이 51억 원에 거래가 됐다. 압구정 일대 부동산은 ‘교환 직거래’가 있었지 않겠느냐고 답문했다. 이를 통해 시세를 올리고자 하는 세력을 분별할 눈이 필요하다. 앞서 레거시미디어만을 언급했지만 특정한 이슈도 없이 실거래 신고가가 기존 시세보다 높다면 계속 여러 이면을 살펴볼 필요가 있다. 압구정 115억 원 신고가를 예시를 들었지만, 부동산 시장은 많은 사람이 얽혀 있다 보니 이해관계 역시 복잡한 구조이다. 자치 언제고 현혹될 요인이 많다. 이런 이면을 볼 수 있다는 건 최소한 손해를 보지 않을 지혜의 눈이 생겼다는 방증이다.